سرمایه در گردش در مقایسه با نقدینگی

-->

کارآفرینی ؛ مدیریت ؛ حسابداری و حسابرسی

نسبت ها ي مالی را به چهار گروه کلی می توان طبقه بندي کرد :
1) نسبت هاي نقدینگی
به نسبت هایی اطلاق می شوند که توانایی واحد تجاري را در واریز بدهی هاي کوتاه مدت نشان می دهد. مهمترین این نسبت ها عبارتند از : نسبت جاري و نسبت آنی
2) نسبت هاي فعالیت
این نسبت ها کارایی مدیران را در کاربرد دارایی ها ( منابع مالی در اختیار مدیران ) نشان می دهند.یا به عبارت دیگر می توان درجه کارایی شرکت را از نظر استفاده موثر از منابع تعیین کرد.
هر کسري که در صورت آن مبلغ فروش واحد تجاري یا بهاي تمام شده کالاي فروش رفته قرار داشته باشد و در مخرج آن یکی از اقلام ترازنامه قرار بگیرد را می توان نسبت فعالیت نامید.
مهمترین نسبت هاي فعالیت عبارتند از دوره وصول مطالبات ، نسبت گردش کالا ، نسبت کالا به سرمایه در گردش و نسبت گردش سرمایه جاري.
3) نسبت هاي سرمایه گذاري
این نسبت ها نشان می دهند که هر گاه واحد تجاري زیان به بار بیاورد و کار به تصفیه بکشد ، تا چه اندازه طلبکاران ووام دهندگان به آن واحد تجاري به مطالبات خود می رسند. همچنین این نسبت ها طرز ترکیب سرمایه شرکت را به معنی آن که کلیه منابع مالی را در بر می گیرد نشان می دهد.
این نسبت ها خود به دو دسته کوچکتر تقسیم می شوند :
نسبتی که در آن میزان سرمایه گذاري در دارایی ثابت سنجیده می شود
نسبت هایی که رابطه منابع مالی مورد استفاده واحد تجاري را از لحاظ بدهی هاي جاري و بلند مدت با ارزش ویژه تعیین می کنند که در واقع به این دسته نسبت هاي بدهی یا اهرمی گفته می شود.
4) نسبت هاي سود آوري
این نسبت ها میزان موفقیت واحد تجاري را در کسب سود نشان می دهند. که مهمترین آن عبارتند از :بازده فروش ، بازده دارایی ، بازده سرمایه در گردش و .
نسبت هاي نقدینگی
این نسبت ها از مقایسه دارایی هاي جاري یا اقلام تشکیل دهنده آن با بدهی جاري بدست می آیند و بیشتر به صورت عدد و یا درصد نشان داده می شوند.
نسبت جاري
نسبت جاري از تقسیم مجموع دارایی هاي جاري بر مجموع بدهی هاي جاري بدست می آید.
این نسبت نشان می دهد که در مقابل هر یک ریال بدهی جاري چه میزان دارایی جاري وجود دارد. اهمیت این نسبت از توجه به تعریف دارایی جاري و بدهی جاري روشن می شود. دارایی جاري آنچه را که در مدتی کوتاه که معمولا کمتر از یک سال است سرمایه در گردش در مقایسه با نقدینگی به صورت نقد در اختیار واحد تجاري قرار می گیرد نشان می دهد و بدهی جاري مبالغی را که باید از محل دارایی جاري تامین و در کوتاه مدت پرداخت گردد نشان می دهد.
در گذشته عدد 2 را براي این نسبت مهم در نظر می گرفتند اما اکنون بدون توجه به ترکیب اقلام مختلف دارایی جاري و در نظر نگرفتن این نسبت در طی چند سال گذشته ، این نسبت را بی معنی می دانند.
به طور کلی می توان گفت هر اندازه نسبت جاري شرکت بزرگتر باشد ، آن شرکت در پرداخت بدهی هاي جاري با مشکل کمتري مواجه خواهد بود یا به عبارت دیگر بستانکاران تامین بیشتري خواهند داشت.
در تفسیر نسبت جاري باید به نوسانات آن در طول مدت ، توجه داشت. زیرا امکان دارد که شرکت ها در پایان سال مالی با حساب آرایی و واریز موقت بعضی از اقلام بدهی و برگشت این اقلام در اوایل سال بعد این حساب را بهتر جلوه دهند.
نسبت آنی
مشکل بزرگی که در نسبت جاري وجود دارد این است که این نسبت از لحاظ نقدینگی همه اقلام دارایی جاري را یکسان در نظر می گیرد. در صورتی که از نظر نقدینگی دارایی جاري را به دو دسته می توان تقسیم کرد :
1) آنچه نقد و یا در حکم نقد است .مانند وجه نقد و بانک و حسابها و اسناد دریافتنی . که به این دسته دارایی هاي آنی گفته می شود.
2) گروهی که از طریق فروش به نقد تبدیل می شوند . مانند موجودي هاي جنسی اعم از مواد و کالا. با توجه به تعاریف بالا می توان دریافت که دارایی آنی بیشتر از موجودي کالا می تواند در تامین طلب بستانکاران محور اتکا قرار گیرد.بنابراین از نسبت دیگري به نام نسبت آنی استفاده شده است که در این نسبت همه اقلام دارایی جاري به جز موجودي کالا را منظور می کنند.
نسبت آنی از تقسیم دارایی آنی بر بدهی جاري بدست می آید. این نسبت بدین مفهوم است که در مقابل یک ریال بدهی جاري ، یک ریال دارایی جاري آن هم به صورت نقد و یا حساب قابل وصول و تبدیل به نقد در مدتی کوتاه وجود دارد.
نسبت آنی شرکت ها باید برابر با 1 و یا بیشتر از آن باشد تا شرکت بتواند از محل دارایی هاي آنی بدهی هاي جاري خود را بپردازد. استدلال تحلیلگرانی که استاندارد نسبت آنی را 1 می دانند این است که این عدد مرز بین قدرت نقدینگی کافی و قدرت نقدینگی ناکافی شرکت است.
این نسبت یکی از مفید ترین نسبت هاست. وبه وضوح نشان می دهد که آن قسمت از دارایی جاري که از لحاظ ارزش ، ثبات بیشتري دارد و احتمال کاهش در آن کمتر است تا چه میزان می تواند پشتوانه طلبکاران کوتاه مدت قرار گیرد.
نسبت هاي فعالیت
گردش کالا
تعریف کالا : کالا را مترادف موجودي جنسی به کار می بریم و شامل مواد اولیه ، کالاي در جریان ساخت و کالاي ساخته شده می شود و ملزومات تولید را هم در بر می گیرد.
با استفاده از این نسبت ، گردش موجودي کالاي شرکت ( یعنی تعداد دفعاتی که شرکت در سال موجودي کالاي خود را می فروشد ) محاسبه می کند و دوره گردش کالا نیز بیان می کند که هر چند روز یک بار انبار کالاي شرکت پر و خالی شده است.
گردش موجودي کالا از تقسیم بهاي تمام شده کالاي فروش رفته بر موجودي کالا بدست می آید.در مخرج و به جاي موجودي کالا بهتر است متوسط کالا را قرار داد. متوسط کالا از جمع موجودي اول سال و موجودي پایان سال تقسیم بر 2 بدست می آید. هرچه دفعات تعیین موجودي یا استخراج آن از دفاتر بیشتر باشد متوسط کالا دقیق تر خواهد بود.
بعد از محاسبه دفعات گردش کالا می توانیم دوره گردش کالا از تقسیم 360 بر دفعات گردش کالا محاسبه کرد.
متوسط موجودي کالا / بهاي تمام شده کالاي فروش رفته = دفعات گردش کالا
دفعات گردش کالا / 360 = دوره گردش کالا
به طور معمول نسبت گردش زیاد موجودي ها نشانه کارایی مدیریت شرکت است.
نسبت گردش دارایی
این نسبت میزان و اثر گردش دارایی را در تحصیل درآمد نشان می دهد و در مقایسه با گذشته حکایت از این می کند که آیا افزایش دارایی ها با افزایش فروش ملازمه داشته است یا خیر.
این نسبت از تقسیم فروش خالص بر کل دارایی ها بدست می آید.
با فرض ثابت ماندن قیمت ها هنگامی که شرکت ها به ظرفیت تولیدي خود برسد ، این نسبت به حداکثر خواهد رسید.کاهش این نسبت احتمالا نشانه کاهش حجم فعالیت شرکت است و پایین آمدن گردش کل دارایی ها می تواند نوعی اخطار تلقی گردد.
دوره وصول مطالبات
با محاسبه این نسبت می توان زمان یا تعداد روزهایی که طول می کشد تا شرکت مطالبات خود را وصول کند مشخص کرد.و با این نسبت می توان رابطه بین فروش هاي نسیه و مطالبات کوتاه مدت شرکت را تعیین کرد.و یا به عبارتی دیگر می توان گفت متوسط مدتی را که از فروش شروع و به وصول مطالبات می انجامد را می توان با استفاده از نسبت دوره وصول مطالبات نشان داد.
این نسبت طی 2 مرحله محاسبه می شود :
مرحله اول : گردش مطالبات را از تقسیم فروش نسیه سالانه بر متوسط مطالبات بدست می آوریم.
مرحله دوم : دوره وصول مطالبات را از تقسیم 360 بر گردش مطالبات محاسبه می کنیم.
ترکیب دو فرمول بالا را به صورت کلی می توان به صورت زیر نوشت :
فروش نسیه سالانه / 360 *متوسط مطالبات = دوره وصول مطالبات
مقایسه دوره وصول مطالبات با شرایط فروش کالا به صورت نسیه معمولا نباید اختلاف فاحشی داشته باشد.زیاد بودن مانده مطالبات و کم بودن مانده مطالبات هر دو می تواند ناشی از ضعفی در شرکت باشد بنابراین بهتر است تا متوسط دوره وصول مطالبات را شرکت را با توجه به شرایطی که شرکت هاي رقیب براي فروش خود در نظر گرفته اند تفسیر گرد.
دوره گردش عملیات
این نسبت از جمع دو نسبت دوره گردش کالا و دوره وصول مطالبات حاصل می شود.
این نسبت مدت زمانی را که طول می کشد تا کالا فروخته شده و مطالبات ناشی از آن وصول شود نشان می دهد.
در صنایع دوره تولید را هم به دوره مذکور اضافه می کنند.
دوره وصول مطالبات + دوره گردش کالا+ دوره تولید = دوره گردش عملیات
معمولا این دوره کمتر از یک سال است و ممکن است در بعضی از صنایع در یک سال چندین دوره عملیات وجود داشته باشد. این نسبت را باید با دوره هاي گذشته در همان واحد تجاري و یا با شرکت هاي مشابه مقایسه کرد. طولانی تر شده این دوره نسبت به دوره هاي گذشته نامطلوب بوده و نشان از کند شدن فعالیت واحد تجاري دارد . البته سرعت زیاد دوره نیز مطلوب نمی باشد زیرا نشان از کمبود سرمایه جاري موسسه دارد که ممکن است در مواجهه به عاملی نامساعد مشکلات زیادي را بوجو دبیاورد.
نسبت هاي سرمایه گذاري
نسبت دارایی ثابت به ارزش ویژه
این نسبت از تقسیم دارایی ثابت بر ارزش ویژه بدست می آید.
میزان سرمایه گذاري در دارایی ثابت بستگی به نوع صنعت دارد. بنابراین به راحتی نمی توان نسبت به کم یا زیاد بودن این نسبت اظهار نظر کرد.
به طور کلی این نسبت نشان می دهد که چه مقدار از ارزش ویژه به مصرف دارایی ثابت رسیده و سرمایه در گردش در مقایسه با نقدینگی به بیان دیگر چه مقدار از سرمایه گذاري صاحبان سهام از گردش عملیات جاري واحد تجاري خارج شده است.
وقتی این نسبت پایین باشد نقدینگی بالاست.
با آنکه تعیین کردن حدي مطلوب براي این نسبت مشکل است ، اما عده اي از صاحب نظران بر این باورند که این نسبت نباید در واحدهاي صنعتی کمتر از 100 % و در شرکت ها ي غیر صنعتی از 75 % تجاوز کند.تجاوز از این حد حاکی از آن است که بخشی از مطالبات اشخاص و شرکت ها از واحد تجاري در دارایی ثابت سرمایه گذاري شده است که مطلوب نمی باشد.
نسبت بدهی
این نسبت از تقسیم کل بدهی بر ارزش ویژه بدست می آید.
این نسبت نشان دهنده اطمینانی است که به طور کلی بستانکاران براي وصول مطالبات خود می توانند داشته باشند و یا به عبارت دیگر وضع طلبکاران را در مقابل صاحبان سهام نشان میدهد که هر یک تا چه اندازه در واحد تجاري سرمایه گذاري کرده اند و اینکه از لحاظ مالکیت چه رابطه اي بین طلبکاران و سهامدران وجود دارد.
هر چه این نسبت بزرگتر شود طلبکاران تامین کمتري خواهند داشت و زمانی که از 100 تجاوز کند وضع غیر عادي تلقی می گردد یعنی اینکه بعد از ورشکستگی و تصفیه ، طلبکاران به تمام مطالباتشان نمی سرمایه در گردش در مقایسه با نقدینگی رسند. .
نسبت بدهی جاري به ارزش ویژه
هدف از کاربرد نسبت فوق تعیین وضع مطالبات طلبکاران کوتاه مدت است که در صورت بروز خطر چه پوششی براي تامین مطالباتشان از لحاظ حقوق صاحبان سهام پیدا می کنند.
وقتی این نسبت بالا باشد نامطلوب تشخیص داده می شود و افزایش مستمر آن ایجاب می کند که در نحوه ترکیب سرمایه گذاري تجدید نظر گردد.
نسبت پوشش بهره
براي بدست آوردن این نسبت سود عملیاتی یا سود قبل از کسر بهره و مالیات را بر هزینه بهره تقسیم می کنند.
مفهوم این نسبت این است که چون از محل سودي که واحد تجاري کسب می کند می باید هزینه بهره وامها را پرداخت نماید ، پس تغییرات نامطلوب را که در نسبت بین این دو قلم به وجود می آید ، می توان حاکی از مشکلات ناشی از ناتوانی واحد تجاري در بازپرداخت بهره وامها دانست.
به طور کلی می توان گفت تغییرات نامطلوب در این نسبت حکایت از مشکلات در بازپرداخت وام دارد.
گاهی کاهش این نسبت به معناي افزایش ریسک مالی است . اگر مقدار این نسبت از حد معینی بگذرد ، سازمان هاي وام دهنده از درخواست کننده وام بهره بیشتري طلب کرده و شرایط سخت تري تعیین می کنند.

منابع :
تجزیه وتحلیل صورت هاي مالی (چاپ نهم )، دکتر فضل اله اکبري ، سازمان حسابرسی ، فروردین
1385
مدیریت مالی ، ریموند پی نوو، ترجمه دکتر جهانخانی و پارساییان ، نشر سمت ، تابستان 1383
بورس و سهام و نحوه قیمت گذاري سهام، غلامحسین دوانی ، نشر نخستین ، تابستان 1384

کمیجانی: ترکیب رشد نقدینگی مناسب است

قائم مقام بانک مرکزی رشد ۳۰ درصدی نقدینگی در سال ۱۳۹۴ را به ترتیب متاثر از رشد ۱۷.۱ درصدی پایه پولی و ۱۱.۰ درصدی ضریب سرمایه در گردش در مقایسه با نقدینگی فزاینده نقدینگی اعلام و ترکیب این رشد را مناسب ارزیابی کرد.

به گزارش خبرنگار اقتصاد آنلاین ، اکبر کمیجانی که در بیست و ششمین همایش سالانه سیاست های پولی و ارزی سخن می گفت با ارایه تصویر مختصری از عملکرد سیاست‌های پولی مشتمل بر وضعیت رشد پایه پولی، نقدینگی و ضریب فزاینده نقدینگی و عوامل مؤثر در تغییر پایه پولی تصریح کرد: حجم نقدینگی در پایان سال 1394 با 30.0 درصد افزایش نسبت به پایان سال قبل به 10172.9 هزار میلیارد ریال رسید که در مقایسه با رشد متغیر مذکور در پایان سال 1393 (3/22درصد)، 7.7 واحد درصد افزایش نشان می‌داد. قائم مقام بانک مرکزی در بخش دیگری از سخنان خود، به مرور مهمترین اقدامات و دستاوردهای بانک مرکزی در سال 1394 پرداخت و ایجاد ثبات در بازار ارز، کاهش قابل ملاحظه نرخ تورم از سطح بالای 40 درصد در مهرماه سال 1392 به 11.2 درصد در فروردین سال 1395، تامین سرمایه در گردش واحدهای تولیدی و بهره‌برداری از ظرفیت‌های خالی این واحدها را از نمونه های این اقدامات دانست. وی همچنین کاهش نرخ سود در بازار بین‌بانکی و بانکی ، حضور فعال در بسته تحریک رشد اقتصادی در کنار اقداماتی نظیر افزایش تامین مالی خرد خانوارها، اجرای سیاست‌های تسهیل اعتباری بخش مسکن، انتشار منظم آمارها و گسترش چترنظارتی، به عنوان دیگر اقدامات مهم بانک مرکزی در سال گذشته برشمرد. توجه توامان به ثبات بازار ارز و کنترل تورم دکتر کمیجانی با تاکید بر اینکه بانک مرکزی در کنار توجه به استقرار ثبات در بازار ارز و کنترل فشارهای تورمی به عنوان اهداف ذاتی خود، به سیاست های تحریک رشد اقتصادی نیز توجه ویژه‌ای داشته است تاکید کرد: اقدامات این بانک در این زمینه مناسب ارزیابی ارزیابی شده است که از جمله این اقدامات می توان به حضور فعال در بسته تحریک رشد اقتصادی، تامین اعتبار تسهیلات خودرو و خرید کالاهای واسطه‌ای توسط واحدهای تولیدی در قالب تسهیلات خرید دین اشاره کرد. وی افزود: همچنین ابلاغ دستورالعمل به شبکه بانکی در راستای کمک به بنگاه‌های کوچک و متوسط، تسهیل شرایط بهره‌مندی از تسهیلات، مستثنی شدن شرکت‌ها و واحد‌های کوچک و متوسط تولیدی، صنعتی، کشاورزی و خدماتی از شرایط نداشتن بدهی غیرجاری و چک برگشتی از دیگر نمونه‌های اقدامات قابل توجه بانک مرکزی در سال‌های 1394 و 1395 است. تسهیل بهره‌مندی زوج‌های جوان از تسهیلات مسکن قائم مقام بانک مرکزی در ادامه سخنان خود، به سیاست‌های اعتباری بانک مرکزی در بخش مسکن پرداخت و ضمن اشاره به مصوبات اخیر شورای پول و اعتبار در زمینه تسهیل بهره‌مندی زوج‌های جوان از تسهیلات مسکن خاطرنشان کرد: در این زمینه اهتمام ویژه ای برای انتشار اوراق بهادار رهنی و ایجاد بازار رهن ثانویه انجام شده ضمن انکه بانک مرکزی با انتشار مبلغ 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی مسکن به صورت آزمایشی از سوی بانک مسکن نیز موافقت کرده است. اصلاح نظام بانکی در سال جاری قائم مقام بانک مرکزی با بیان اهداف و برنامه‌های بانک مرکزی در سال 1395 در قالب طرح اصلاح نظام بانکی از پروژه یکسان‌سازی نرخ ارز، اصلاح نظام بانکی کشور، شفاف‌سازی ترازنامه بانک‌ها و ارتقای آنها به سطح استانداردهای بین‌المللی خبر داد. وی همچنین سیاستگذاری در جهت بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک‌ها، استمرار ساماندهی موسسات اعتباری غیرمجاز، افزایش پوشش آماری در بازار پول و همکاری در طراحی و اجرای سازوکار نظام حاکمیت شرکتی در شبکه بانکی را به عنوان مهمترین اهداف این بانک در سال جاری، برشمرد. بانک مرکزی و 10 برنامه عملیاتی در سال 95 کمیجانی برنامه‌های بانک مرکزی را در سال 1395 در قالب 10 برنامه عملیاتی با موضوعاتی همچون مدیریت فعالانه بازار بین بانکی، تجهیز و تخصیص منابع شبکه بانکی، دسته‌بندی‌ بانک‌ها، انتظام بخشی بازار پول با ساماندهی موسسات غیر مجاز، افزایش سرمایه بانک‌ها، حل ‌و فصل مطالبات غیرجاری بانک‌ها و تقویت نظارت بر فعالیت بانک‌ها، اعلام کرد. این مقام مسئول بانک مرکزی با اشاره به اینکه اعمال اصلاحات ساختاری در حوزه نظام بانکی مستلزم انجام اصلاحات همزمان و متناسب در حوزه مالیه دولت و بازار سرمایه در راستای ارتقای نظام مالی کشور بوده است افزود: گذر از این مرحله سخت، نیازمند مشارکت و همراهی تمامی دستگاه‌های مرتبط است و امیدواریم در سال جدید این رویکرد در تمامی جنبه‌های نظام بانکی تسری یافته و مشکلات بازار پول تا حد امکان تقلیل یابد.

نقش بورس در تامین نقدینگی صنایع دریایی ایران

باور این است که نقدینگی باید به صنعت دریایی تزریق شود. منظورم عدم دانش فنی، نیروی کار متخصص و امکانات ساخت این نوع صنایع نیست. بلکه بانک‌ها بتوانند تسهیلات با سود پایین پرداخت کنند. علیرغم تشکیل صندوق توسعه صنایع دریایی اما این صندوق نمی تواند تأمین بودجه کند، مشکل اصلی شناور سازان نقدینگی است بانک […]

باور این است که نقدینگی باید به صنعت دریایی تزریق شود. منظورم عدم دانش فنی، نیروی کار متخصص و امکانات ساخت این نوع صنایع نیست. بلکه بانک‌ها بتوانند تسهیلات با سود پایین پرداخت کنند. علیرغم تشکیل صندوق توسعه صنایع دریایی اما این صندوق نمی تواند تأمین بودجه کند، مشکل اصلی شناور سازان نقدینگی است بانک ها باید بتوانند تسهیلات با سود پایین پرداخت کنند اگر این مشکل بر طرف نشود، صنایع دریایی موفق نخواهیم شد.

مطالعات میدانی نشان می دهد که سازمان بنادر و دریانوردی با الگوی سپرده گذاری، از ورشکستگی کشتی سازهای کوچک و متوسط جلوگیری کرد و یا موجب شد شناورسازهای جدیدی شکل گرفتند، لیکن هنوز مشکلات زیادی خصوصا با وضع تحریم های امریکا بر صعنت دریایی، هزینه های زیادی بر این این صنعت تحمیل شد و دولت هم نتوانسنت آنچنان کمکی به این بخش داشته باشد. بر این اساس، این صنعت با کمبود نقدینگی مواجه گردید. از این رو، با توجه به نقشی که بازار بورس اوراق بهادار در بهبود ساختار اقتصادی، سیاسی و فرهنگی دارد، بورس اوراق بهادار می‌تواند در تامین منابع مالی نقشی مهمی داشته باشد.

در صورتی که بورس اوراق بهادار کارایی لازم را در تخصیص بهینه منابع و جمع آوری و هدایت سرمایه به سمت واحدهای فعال حرکت نماید، به نظر می رسد که می‌تواند بخشی از مشکلات را رفع نماید. بازار سرمایه، زیربنای فعالیت های تجاری، صنعتی، دولتی و خصوصی و واسطه تخصیص وجوه بلند مدت به منظور تشکیل دارایی های سرمایه ای می باشد.

بازار سرمایه از طریق ایجاد انگیزه و فراهم آوردن بستر لازم برای پس انداز، تشکیل سرمایه و سرمایه گذاری در مقایسه با دیگر شیوه ها، زمینه را برای تجهیز سرمایه های داخلی آماده می سازد. همچنین، این بازار می تواند ابزاری برای جذب سرمایه های خارجی باشد. از این رو، ناتوانی در حفظ انسجام آن، ساز و کار تخصیص درست و بهینه سرمایه را با مشکل روبرو می‌سازد.در حقیقت، با توسعه و پایداری بازار سرمایه می توان در تامین منابع مالی طرحهای سرمایه گذاری و ادامه روند رشد اقتصادی پایدار در این صنعت امیدوار بود.

صورت گردش وجوه نقد

• صورت گردش وجوه نقد – صورت منابع و مصارف وجوه نقد همراه با مثال
• صورت جریان گردش پول (منابع و مصارف وجوه نقد) چیست؟
• مبنای تعهدی در صورت جریان نقدینگی
• مزایای صورت گردش نقدینگی
• جریان نقدی منفی در مقابل گردش نقدی مثبت
• دریافت اطلاعات و تنظیم صورت های جریان نقدینگی
• روش های تهیه و تنظیم صورت جریان وجوه نقد
• روش مستقیم محاسبه صورت گردش نقدینگی
• روش غیرمستقیم محاسبه صورت جریان نقدینگی
• نحوه تهیه و تنظیم صورت گردش وجوه نقد
• مثال صورت گردش نقدینگی
• تحلیل صورت جریان وجوه نقد
• جریان نقدی ناشی از فعالیتهای عملیاتی
• جریان نقدینگی ناشی از سرمایه گذاری های شرکت
• جریان نقدینگی درنتیجه فعالیتهای تامین مالی برای شرکت
• مثال روش مستقیم صورت جریان وجوه نقد
• مثال روش غیر مستقیم صورت جریان وجوه نقد

صورت گردش وجوه نقد – صورت منابع و مصارف وجوه نقد همراه با مثال

با سلام به دوستان و کاربران دکتر حساب. وضعیت نقدینگی شرکت یکی از صورتهای‎ مالی بسیار مهمی است که مورد استفاده مدیران یک سازمان قرار می‌گیرد و با عنوان صورت گردش وجوه نقد و یا صورت منابع و مصارف وجوه نقد شناخته می‌شود. صورت گردش وجوه نقد تهیه گردش پولی یک واحد اقتصادی است که به شما می‌گوید که چه میزان وجهی وارد شرکت شده است که با همراه ترازنامه و صورت سود و زیان ارائه می‎گردد. صورت گردش وجوه نقد این اطمینان را به مدیر مالی سازمان می‎دهد که دچار کسری بودجه خواهد شد یا نه و برای ادامه کار پول کافی وجود دارد یا نه. در این مقاله می‌خواهیم شما را با تهیه و تنظیم صورت جریان وجوه نقد یا همان گزارش منابع و مصارف وجوه نقد آشنا کنیم.

قبل از پرداختن به اصل موضوع گردش وجوه نقد اجازه دهید با نگاهی دقیق‌تر، صورت گردش وجوه نقد را مورد بررسی قراردهیم و به اهمیت آن که برای شرکت پی ببریم. سپس به مثالی از صورت جریان وجوه نقد می‌پردازیم و به شما نشان می‌دهیم که چگونه می‌توانید با استفاده از یک الگوی مناسب آن را انجام دهید.

صورت جریان گردش پول (منابع و مصارف وجوه نقد) چیست؟

صورت جریان وجوه نقد یک صورت مالی منظم است که به شما می‎گوید مقدار معینی برای مدت معینی و به چه مقدار پول در اختیار شما می‎باشد. در حالی که صورتهای درآمد ‎(سود و زیان) برای نشان دادن این است که چقدر پول صرف کرده اید و چه مقدار به دست آورده‎ اید ( فروش ). این بسیار خوب و عالی است اما لزوماً به شما نمی‎گوید که به چه میزان و چه مقدار وجهی (پول نقد) را برای یک دوره خاص در دست دارید.

مبنای تعهدی در صورت جریان نقدینگی

در حسابداری و تنظیم صورتهای مالی مانند حساب عملکرد سود و زیان و ترازنامه مبنای تنظیم را بر تعهدی بودن می‎گذاریم. این بدین معنی است که درآمدها و هزینه‎ها هنگام بدست آمدن و یا متحمل شدن ثبت می‎گردد نه وقتی واقعاً پولی به حساب صندوق یا بانک واریز و یا برداشت شده باشد. مثلا وقتی فروش نسیه انجام می‎گردد وجهی به حساب شرکت واریز نمی‎گردد ولی درحساب فروش همان روز می‎بایستی ثبت گردد. مثلاً هزینه خرید یک کالایی که بصورت نسیه انجام شده و در صورت هزینه‎ها ثبت می‎گردد ولی وجهی از صندوق و یا بانک پرداخت نمی‎گردد. پس تفاوت بین روش حسابداری نقدی و حسابداری تعهدی در این است که آنچه به فروش می‎رسد نقداً از طریق بانک یا صندوق پرداخت می‎گردد و روش حسابداری تعهدی برعکس در زمان فروش و یا خرید وجهی دریافت و یا پرداخت نمی‎گردد. بنابرین حتی اگر در حساب سود و زیان که گزارش شده سودی نشان داده شود این بدان معنی نیست که همان سود به صورت نقد در دست بوده باشد. در اینجاست که صورت جریان نقدینگی می‎تواند تعدیلات مورد نیاز را انجام داده و میزان دقیق وجوه در دست و یا در بانک را نشان دهد.

به عنوان مثال هزینه استهلاک داراییها یکی از هزینه‎هایی است که هر ماهه به‌عنوان هزینه ثبت می‎گردد در صورتیکه شما قبلاً هزینه آنرا پرداخته یا خواهید کرد ولی شما آن را بصورت ماهیانه (یا سالیانه) در حساب سود و زیان خود ثبت می‌نمایید تا متوجه شوید که این دارایی در ماه ( یا سال ) چه میزان برای شما هزینه داشته است. ولیکن واقعاً پولی به معنای واقعی از حساب شما خارج نمی‎گردد. صورت منابع و مصارف یا پول که به صورت ماهیانه و یا دوره ای تنظیم می‎گردد وضعیت مالی را برعکس نموده و به شما نشان می‎دهد که به صورت واقعی چه میزان پول در دست دارید نه اینکه در تئوری چه میزان درآمد و یا هزینه کرده اید.

مزایای صورت گردش نقدینگی

یک مدیرمالی یا یک حسابدار متبحر و یا مدیران اجریی که مسئول اداره یک سازمان اقتصادی می‎باشند و از روش سیستم حسابداری تعهدی استفاده می‎نمایند برای موفقیت در اداره بنگاه اقتصادی تحت امر خود به سه دلیل نیاز به صورت گردش نقدینگی دارند حتی بصورت ماهیانه.

1. 1. صورت گردش نقدینگی نشان می‎دهد که شما دقیقاً چه میزان پول نقد در اختیار داشته که از آن می‎توانید استفاده نمایید. این بدین معنی است که با خیال آسوده و بدون ریسک چه چیزی را می‎توانید تهیه نموده و توانایی مالی چه کارهایی را ندارید.
2. صورت گردش نقدینگی به شما تغییر در دارایی ها، بدهی‎ها و حقوق صاحبان سهام را در قالب جریانهای نقدی و وجوه نقد نگه داشته شده نشان می‎دهند. این سه دسته اصلی حسابداری کسب و کار شما هستند و با هم معادله حسابداری را تشکیل می‎دهند که به شما امکان می‎دهد عملکرد خود را اندازه بگیرید.
3. صورت گردش نقدینگی به شما اجازه می‎دهند جریان نقدی آینده را پیش بینی کنید. شما می توانید برای ایجاد پیش بینی جریان پول از صورت‎های جریان نقدی استفاده کنید، بنابراین می‎توانید برای آینده میزان نقدینگی تجارت خود را برنامه‎ریزی کنید. این برای تهیه سرمایه در گردش در مقایسه با نقدینگی برنامه های تجاری بلند مدت مهم و بسیار ضرروی است.
4. و از همه مهمتر اگر به دنبال دریافت تسهیلات از بانک و یا وام و یا متقاعد کردن سرمایه گذاران برای جذب سرمایه مورد نیازتان هستید حتماً به داشتن یک روش مطمئن که همانا ارائه صورت گردش حساب نقدینگی هستید.

جریان نقدی منفی در مقابل گردش نقدی مثبت

به هنگامی که صورت جریان نقدینگی در انتها یک عدد منفی را در انتهای صورت نشان دهد، این بدان معنی است که شما در طول دوره حسابداری وجه نقد خود را از دست داده اید یا به عبارت دیگر خرجتان بیشتر از دخلتان بوده. هرچند این وضعیت زیاد نمی‎تواند مطلوب باشد اما با آنالیز و دقت بیشتر ارقام صورت حساب میتوان این عدد منفی را به دلایل منطقی توجیح نمود. یادآوری این نکته حائز اهمیت است که جریان پول نقد بلند مدت و منفی همیشه چیز بدی نیست. به عنوان مثال ممکن است بعضی از ماه ها پول خود را صرف خرید ماشین الات و یا تجهیزات بهتر و با کارایی بیشتر کرده باشید تا بعداً با این سرمایه گذاری در تجهیزات، بتوانید درآمد بیشتری کسب کنید. به عبارت دیگر مجبور به سرمایه گذاری نقدی برای آینده بهتر نموده اید.

و اما وقتی در انتهای اظهارنامه خود یک رقم مثبت دارید، برای آن ماه گردش نقدی مثبت دریافت می کنید. هرچند رقم بدست آمده میتواند خوشحال کننده و بیانگر عملکرد موفقیت آمیز شرکت باشد اما به خاطر داشته باشید، گردش پول مثبت همیشه در دراز مدت چیز خوبی نیست. اگرچه اکنون به شما نقدینگی بیشتری می‎دهد، البته دلایل منفی نیز وجود دارد که می‎توانید از آن پول داشته باشید، برای مثال با گرفتن وام بزرگ برای وثیقه تجارت ناکام خود، کمکهای دولتی برای جلوگیری از ورشکستگی مانند رکودهای اقتصادی. همانند کمکهای این روزهای دولت بابت ویروس کرونا تا موجب گردد شرکتها ورشکست و بسته نشوند. پس باید توجه داشت که در تجزیه و تحلیل صورت گردش نقدینگی به ماهیت آن نیز توجه داشت زیرا جریان مثبت پول مثبت همیشه مثبت نیست.

دریافت اطلاعات و تنظیم صورت های جریان نقدینگی

دریافت اطلاعات و تنظیم صورت منابع و مصارف بستگی به روشهای حسابداری در اختیار گرفته شده دارد. اگر از حسابداری مکانیزه استفاده می‎نمایید بسیار ساده می‎باشد تا اطلاعات را در اکسل انجام می‎دهید، می‎توانید هر ماه صورت های جریان وجوه را بر اساس اطلاعات موجود در صورت‎های درآمد و ترازنامه‎های خود محاسبه کنید. اگر حسابداری به صورت دستی انجام می‎پذیرد و یا از نرم افزارهای دیگر حسابداری استفاده می‎کنید، می‎تواند بر اساس اطلاعاتی که قبلاً در دفاتر کل وارد کرده اید، صورتهای جریان نقدینگی را ایجاد کنید.

بخاطر داشته باشید صورت جریان وجوه نقد در زمانی می‎تواند معتبر باشد که دفاتر حسابداری با هر روشی که تحریر می‎شود چه بصورت دستی، مکانیزه و یا نرم افزار اکسل توسط یک نفر حسابدار با تجربه تنظیم و اجرا گشته باشد. یک حسابدار دوره دیده و با تجربه دقیقاً می‎تواند ارقام مورد لزوم را از دفاتر یا سیستم حسابداری استخراج و صورت گردش نقدینگی را تنظیم نماید. در سرمایه در گردش در مقایسه با نقدینگی این صورت است که صورت جریان پولی ( نقدینگی ) می‎تواند تصویر و قابل اعتمادی به شما ارائه نماید.

روش های تهیه و تنظیم صورت جریان وجوه نقد

برای تنظیم و درک بهتر از گردش صورت جریان پول شرکت، می‎توانید یکی از دو روش را انتخاب و انجام دهید. روش مستقیم و غیر مستقیم. در هر حال اصول حسابداری به طور کلی هر دو روش را تایید می‎نماید.

روش مستقیم محاسبه صورت گردش نقدینگی

در این روش شما سابقه ورود وجه نقد را هنگام ورود و خروج از کسب وکار خود جداگانه حفظ می‎نمایید. سپس در پایان هر ماه یا دوره از آن اطلاعات استفاده نموده تا صورت جریان نقدینگی را تنظیم نمایید. روش مستقیم نسبت به روش غیر مستقیم نیازمند نیروی کار و سازماندهی بیشتری است. برای هر تراکنش نقدی نیاز به دریافت و پیگیری دریافت و برای پرداخت وجوه نقد نیز تراکنشها می‎بایستی کنترل و ثبت گردد. این روش مناسب شرکت های نسبتاً بزرگ و امکانات مکانیزه و تراکنشهای کم حجم ولی ارزش بالا می‎باشد مشاغل کوچکتر معمولاً روش غیر مستقیم را ترجیح می‎دهند.

همچنین شایان ذکر است که حتی اگر صورت جریان گردش پول را در زمان واقعی با روش مستقیم ضبط کنید، لازم است از روش غیر مستقیم برای همسان سازی صورت جریان وجوه نقد خود با صورت درآمد خود استفاده کنید. بنابراین، معمولاً می‎توانید انتظار داشته باشید که روش مستقیم بیش از روش غیرمستقیم طولانی تر گردد.

روش غیرمستقیم محاسبه صورت جریان نقدینگی

در غیر مستقیم به معاملات ثبت شده در صورت حساب سود وزیان خود توجه می‎کنیم. سپس برخی از آنها را در نظر نگرفته و از حساب عملکرد سود وزیان حذف نموده و یا در نظر نمی‎گیریم تا بتوانیم سرمایه در گردش خودمان را ببینیم. مثلا استهلاک دارائیها که برای یک دوره بار مالی ندارد یا ذخایر و غیره که بار مالی یک دوره را ندارد. بطور کلی معاملات و یا تراکنشهایی که بیانگر حرکت نقدی نیست حذف می‎گردد. از آنجا که این روش ساده تر است، بسیاری از مشاغل کوچک این رویکرد را بیشتر ترجیح می‎دهند. حال با استفاده از مثالهای زیر از روش غیر مستقیم استفاده نموده و محاسبه صورت منابع و مصارف یک شرکت را انجام میدهیم.

نحوه تهیه و تنظیم صورت گردش وجوه نقد

شما برای ایجاد صورت جریان وجوه نقد خود از اطلاعات موجود در صورت سود و زیان و ترازنامه استفاده می‎کنید. صورت درآمد به شما این امکان را می دهد تا بدانید که چگونه پول تجارت وارد شرکت شده یا از آن خارج شده است، در حالی که ترازنامه نشان می دهد که چگونه این معاملات بر حسابهای مختلفی تأثیر می گذارد مانند حساب های دریافتنی، موجودی انبار و حساب های قابل پرداخت. بنابرین روند انجام و تنظیم صورت گردش نقدینگی با استفاده از حساب عملکرد و تغییرات انجام شده بین دو دوره ترازنامه به صورت ذیل انجام میگیرد.

صورت عملکرد حساب سود وزیان + تغییرات بین دو دوره ترازنامه = صورت منابع و مصارف

مثال صورت گردش نقدینگی

صورت گردش وجوه نقد (صورت منابع و مصارف وجوه نقد) شرکت تولیدی و صنعتی چمن آرا برای ماه منتهی به ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۸

نقدینگی حاصل از حساب عملکرد سود وزیان
خالص درآمد	۶۰،۰۰۰،۰۰۰
اضافه میگردد منابع حاصل از عملیات:
( برگشت از حساب سود وزیان ) – استهلاک	۲۰،۰۰۰،۰۰۰
افزایش در حسابهای پرداختنی ( ترازنامه)	۱۰،۰۰۰،۰۰۰
جمع منابع وجوه نقدینگی حاصل از عملیات شرکت	۹۰،۰۰۰،۰۰۰
کسر میگردد : مصارف از منابع موجود :
افزایش در حسابهای دریافتنی – بدهکاران	(۲۰،۰۰۰،۰۰۰)
افزایش در حساب انبار	(۳۰،۰۰۰،۰۰۰)
جمع مصارف حاصل از عملیات شرکت	(۵۰،۰۰۰،۰۰۰)
مانده خالص نقد حاصل از عملیات مالی شرکت	۴۰،۰۰۰،۰۰۰
کسر میگردد: سرمایه گذاری – خرید ماشین الات	(۵،۰۰۰،۰۰۰)
اضافه میگردد: سود سهام دریافتی	۷،۵۰۰،۰۰۰
خالص نقدینگی	۴۲،۵۰۰،۰۰۰

در اینجا کمی اطلاعات از اینکه چه چیزهایی در مورد جریان نقدینگی یا صورت منابع و مصارف را بایستی بدانیم را بدست آوردیم. مبالغ داخل پرانتز باعث کاهش نقدینگی و خارج از آن باعث افزایش نقدینگی می‎گردد. مثلا وقتی می‎بینیم مبلغ ۳۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال در ترازنامه به موجودی انبار اضافه شده بدین معنی است که این مبلغ بابت خرید مواد یا کالا مصرف شده و از موجودی نقدی کسر گردیده است. اما مبالغ خارج از پرانتز بدین معنی است که موجودی نقدی را افزایش میدهد. مثلا مبلغ ۲۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال بابت استهلاک هزینه ای برای صورت حساب سود و زیان است ولی نقدینگی را کاهش نمی‎دهد. بنابرین ما آن را به درآمد خالص اضافه میکنیم.

تحلیل صورت جریان وجوه نقد

توجه داشته باشید که حساب منابع و مصارف به سه بخش تقسیم شده است :

۱ – جریان نقدینگی در نتیجه فعالیتهای عملیاتی شرکت.

۲ – جریان نقدینگی ناشی از سرمایه گذاری های شرکت.

۳ – جریان نقدینگی درنتیجه فعالیتهای تامین مالی برای شرکت.

در جریان فعالیت روزمره هرکدام از این سه بخش اثراتی در ورود و خروج نقدینگی شرکت دارند که به اختصار توضیحاتی خدمت دوستان ارائه می‌شود.

جریان نقدی ناشی از فعالیتهای عملیاتی

درطول فعالیت منظم مشاغل وجوه اصلی کسب وکار اعم از درآمد و یا هزینه اصلی ترین راه کسب و کار با فروش کالا و خدمات برای کسب درآمد است. مثلا در یک فروشگاه پیتزا فروشی فعالیتهای عملیاتی شامل فروش به صورت نقدی و خرید مواد اولیه نیز به صورت نقدی انجام می‎گیرد. در حالیکه در کسب و کارهای بزرگتر این عملیات گسترده تر بوده و عملیات خرید و فروش به صورت گاهاً نسیه انجام می‎پذیرد .

جریان نقدینگی ناشی از سرمایه گذاری های شرکت

در این قسمت شرکت با خرید ماشین الات، تجهیزات، املاک و مستغلات و یا محصولاتی که به راحتی می‎توان آن را به پول نقد تبدیل نمود وجوه نقد خود را صرف می‎نماید. این گونه سرمایه گذاریها به داراییهای شرکت افزوده شده ولی درعین سرمایه در گردش در مقایسه با نقدینگی حال نقدینگی شرکت را کاهش خواهد داد.

جریان نقدینگی درنتیجه فعالیتهای تامین مالی برای شرکت

در بسیاری از شرکتها یکی از راههای تامین سرمایه برای فعالیت‎های شرکت دریافت تسهیلات یا وام از بانکها و یا خرید به صورت نسیه ( بصورت اعتباری ) می‎باشد. در اینصورت وقتی از این تسهیلات استفاده کنیددر واقع به نقدینگی خود اضافه می‎نمایید و زمانی که این دیون خود را پرداخت کنید باعث خروج نقدینگی و در نتیجه مصرف وجوه نقد می‌گردد.

در پایان یک مثال دیگر برای روشن شدن صورت جریان وجوه نقد و یا صورت منابع و مصارف وجوه نقد بصورت مستقیم و غیر مستقیم بیان می‌گردد.

مزیت‌‌‌ «ریت»‌‌‌ها برای بازار ملک

در ایران، املاک و مستغلات، همواره یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌‌‌ها بوده و در طول دهه‌‌‌ها، نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب کرده است.

-->

در ایران، املاک و مستغلات، همواره یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌‌‌ها بوده و در طول دهه‌‌‌ها، نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب کرده است؛ بر مبنای برخی تخمین‌‌‌ها بیش از ۸۰درصد ثروت ایرانیان را املاک تشکیل می‌دهد. شایان ذکر است که بخش قابل‌توجهی از تقاضای املاک در ایران، جنبه غیر‌مصرفی و سرمایه‌گذاری دارد.

در چنین بازاری با ایجاد انواع ریتز‌ها (Reits)، هزینه‌‌‌ نگهداری و مسائل مربوط به جست‌وجو و تصمیم‌گیری از دوش سرمایه‌گذار برداشته شده و مشارکت در طرح‌‌‌ها و سرمایه‌گذاری‌‌‌های بزرگ با سرمایه‌‌‌های خرد میسر خواهد شد. با توجه به مزایای مذکور و نقش اساسی بخش خصوصی در حوزه املاک و مستغلات، به نظر می‌رسد با ایجاد بستر مناسب، از این نوع سرمایه‌گذاری استقبال خواهد شد. در دوره‌‌‌هایی از اقتصاد ایران، حجم زیادی از نقدینگی به بازار مسکن سرازیر شده است. به نظر می‌‌‌رسد، دلیل این پدیده، تورم و پایین‌بودن سود بانکی نسبت به تورم بود.

با در نظر گرفتن دوره‌‌‌های جهش قیمت در بازار املاک و مستغلات و مقایسه این دوره‌‌‌های زمانی با قیمت سهام شرکت‌های ساختمانی و صندوق‌های زمین و ساختمان می‌‌‌توان دریافت که همبستگی کافی بین این دو وجود ندارد. بنابراین در بازار سرمایه، به دلیل مشکلاتی همچون عدم‌نظارت سهامداران خرد بر تصمیم‌گیری‌‌‌ها، عدم‌پرداخت سود متناسب با روند اجاره‌‌‌بها و قیمت املاک و اعمال کنترل بر دارایی‌‌‌ها از سوی سهامداران عمده، این نوع سرمایه‌گذاری نتوانسته‌‌‌ است، به‌خوبی روندهای رونق و رکود و روندهای قیمتی در بازار املاک و مستغلات را دنبال کند. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به دو شکل سرمایه‌گذاری مستقیم (خرید مستقیم املاک) و سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک و مستغلات انجام می‌شود که در اینجا به چند روش آن اشاره می‌‌‌کنیم:

1. شرکت‌هایی که به توسعه و مدیریت املاک می‌‌‌پردازند؛ مانند شرکت‌های ساختمانی.

2. صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs) که در املاک و مستغلات و اوراق بهادار مرتبط با آن سرمایه‌گذاری می‌کنند.

3. صندوق‌های املاک و مستغلات ترکیبی (CREFs) یا Commingled real estate funds، به این شکل که سرمایه‌‌‌هایی را که از طرفین مشخص و محدود گردآوری می‌شود، تحت مدیریت حرفه‌‌‌ای در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌‌‌کنند.

4. صندوق‌های زیرساخت (Infrastructure funds) به خرید زیرساخت‌‌‌های عمومی همچون فرودگاه و راه‌آهن از شهرها، ایالت‌‌‌ها و شهرداری‌‌‌ها می‌‌‌پردازند و با اجاره دادن آنها درآمد کسب می‌‌کنند.

5. صندوق‌های املاک و مستغلات عملیاتی (REOCs) یا Real State Operating Companies دارای شرایط کسب مجوز ریتز (REITs) و معافیت از مالیات نیستند. این صندوق‌ها عمده درآمد خود را مجددا سرمایه‌گذاری می‌کنند و بیشتر از درآمد اجاره و بهره‌‌‌برداری به دنبال Capital Gain هستند.

6. سایر روش‌ها نیز شامل سرمایه‌‌‌‌گذاری از طریق تامین مالی جمعی، سهامدار حامی، سرمایه‌گذاری مشترک، بدهی غیررهنی، اوراق استصناع و رهنی و. است.

مزایای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، شامل همبستگی کم آن با سهام و اوراق بدهی، نوسان پایین بازده و پوشش ریسک تورم (در اغلب موارد) است. معایب سرمایه‌گذاری در این دارایی‌ها هم شامل نیاز به اطلاعات بسیار، هزینه بالای معاملات، ریسک‌‌‌های مرتبط با قوانین، هزینه بالای عملیاتی و میزان بالای ریسک‌‌‌های غیر‌سیستماتیک (مختص به هر بنای خاص) است. املاک به تغییر متغیرهای کلان اقتصادی واکنش متفاوتی نشان می‌دهند که این امر، امکان استفاده از این نوع سرمایه‌گذاری برای تنوع‌‌‌بخشی به سرمایه‌گذاری‌‌‌های سرمایه‌گذاران را فراهم خواهد کرد. درصورت پیاده‌سازی مناسب، این ابزار مالی کاربردهای بسیاری در زمینه پوشش ریسک در حوزه املاک و مستغلات خواهد داشت؛ به عنوان مثال، خانواده‌‌‌ها با خرید واحدهای این صندوق، ریسک افزایش قیمت مسکن را با افزایش قیمت واحدهای صندوق و ریسک افزایش اجاره‌‌‌بها را با افزایش سود تقسیمی واحدهای این صندوق‌ها پوشش خواهند داد.

شاخص‌‌‌های حوزه املاک و مستغلات نیز درصورتی که روی آنها قراردادهای آتی تعریف شود، می‌‌‌توانند به‌صورت گسترده در بازار املاک و مستغلات کشور، در پوشش ریسک معاملات مورد استفاده قرار گیرند. به‌منظور جلب‌نظر سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها نیاز است که مدیریت مستقل و کارآمد املاک، صندوق را مدیریت کند. علاوه بر آن، سرمایه‌گذار برای مقایسه بازدهی صندوق به شاخص املاک و مستغلات نیاز خواهد داشت که در حال حاضر، چنین شاخصی در کشور منتشر نمی‌‌‌شود. از طرفی تنوع فعالیت این صندوق‌ها مغفول مانده است. همچنین نیاز است که طیفی از عملیات این صندوق‌ها از مالیات معاف شوند و مقررات متناسب با این نوع سرمایه‌گذاری‌‌‌ها تدوین و تصویب شود.

وجود شاخص املاک و مستغلات، زمینه ارزیابی بازده صندوق املاک و مستغلات را فراهم می‌‌‌کند. وجود شاخص مبنا برای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه به‌منظور مقایسه بازده صندوق با بازده بازار الزامی است. شاخص، این امکان را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند که روند حرکت بازار را رصد کرده و بر این مبنا در مورد سرمایه‌گذاری تصمیم‌گیری کنند. نمونه‌ای از این شاخص‌‌‌ها که منتشر شده و همواره مورد رصد سرمایه‌گذاران بازار سرمایه و صندوق‌های ساختمانی و . هستند، عبارتند از: شاخص ملی املاک و مستغلات NCREIF، شاخص انجمن ملی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات NAREIT و شاخص مسکن کیس-شیلر در آمریکا.

اهمیت تنوع صندوق‌های املاک و مستغلات

در خصوص ریتز یا صندوق املاک و مستغلات، غالب تصورات بر اجاره‌داری حرفه‌‌‌ای مجتمع‌های مسکونی یا هتل‌‌‌ها و مراکز خرید است؛ در حالی که انواع مختلفی از این صندوق‌ها مانند ریتزهای تفریحی، صنعتی، بیمارستانی، دیتاسنتر و ریتز دفاتر اداری و تجاری وجود دارند. به‌عنوان مثال، صندوق Al-‘Aqar Healthcare REIT اولین ریت اسلامی در جهان اسلام است که در سال 2006 و با سبدی شامل 6بیمارستان تاسیس شده است. جامعه هدف این صندوق بخش درمان است. در حال حاضر، سبد سرمایه‌گذاری این صندوق شامل 21دارایی ملکی در مالزی از نوع انواع مراکز درمانی، بیمارستان‌‌‌ها و دانشگاه‌‌‌های علوم‌پزشکی است. البته اخیرا یک‌واحد آسایشگاه سالمندگان نیز در کشور استرالیا به مجموعه سبد این صندوق اضافه شده است.

ارزش دارایی‌‌‌های این صندوق، در حال حاضر بالغ بر 5/ 1میلیارد رینگیت، معادل 360میلیون دلار برآورد می‌‌‌شود. مثال دیگر صندوق KLCC REITاست. این صندوق از نوع Stapled REIT است و در واقع اولین صندوق از نوع stapled در جهان اسلام است. ساختار این نوع صندوق، خاص و جالب است که ارائه توضیح بیشتری را می‌‌‌طلبد. Staple در لغت به معنای منگنه است. اوراق stapled هم از همین وجه تشبیه بهره برده‌‌‌اند؛ به این معنی که هر سهم در اوراق stapled شامل 1) مالکیت یک واحد صندوق و 2) یک‌سهم از شرکت مدیریت صندوق می‌شود. این دو ویژگی به هم منگنه شده‌‌‌اند و امکان معامله جداگانه وجود ندارد (به بیان ساده‌‌‌تر دو سهام به هم منگنه شده‌‌‌ و تشکیل یک‌سهام واحد را داده‌‌‌اند). گاهی شرکت‌های مدیریت املاک و مستغلات علاقه دارند دارایی‌‌‌های خود را به دو سبد مجزا افراز کنند. سبد اول شرایط سختگیرانه و محدودکننده ریتز را برآورد می‌کند و سبد دیگر بدون این محدودیت‌ها و با آزادی عمل بیشتری مدیریت می‌شود.

اهمیت معافیت مالیاتی

این نوع صندوق‌ها بدون معافیت مالیاتی از جذابیت کافی برای سرمایه‌گذاران برخوردار نخواهند بود؛ چراکه در این صندوق‌ها هزینه مدیریت به دیگر هزینه‌‌‌های معمول در سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک افزوده می‌‌‌شود و با کسر کردن هزینه‌‌‌های مالیاتی از بازده این صندوق‌ها بازدهی آنها از بازدهی بازار املاک کمتر خواهد شد. در تمام کشورها، می‌‌‌توان با معافیت‌‌‌های مالیاتی بیشتر همچون معافیت مالیاتی بر نقل و انتقال املاک و مالیات بر اجاره، سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق‌ها را جذاب‌‌‌تر کرد. چند نمونه از معافیت‌‌‌‌‌‌های مالیاتی (بر سود و نقل و انتقال) این صندوق‌ها در کشور‌‌‌های مختلف در جدول فوق مشاهده می‌‌‌شود.

تدوین قوانین و مقررات متناسب

به‌منظور پیشگیری از سفته‌‌‌بازی لازم است، مانند اغلب کشورها محدودیت سه‌ تا چهارساله برای فروش املاک و محدودیت در تجمیع اجاره‌‌‌بها و درآمدهای عملیاتی لحاظ شود تا این درآمدها به دارندگان سهام صندوق پرداخت شوند. همچنین باید حداقل‌‌‌هایی برای سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم در املاک و مستغلات در نظر گرفته شود تا این صندوق‌ها از ماهیت خود فاصله نگیرند. مواردی مانند حداقل تعداد املاک و پروژه‌‌‌ها و حق رأی دارندگان واحدهای خرد صندوق برای تنوع‌‌‌دهی و حمایت از حقوق دارندگان یونیت‌‌‌های خرد لازم به‌نظر می‌‌‌رسد. افشای معاملات بزرگ و محدودیت معامله با اشخاص وابسته به‌منظور پیشگیری از ایجاد رانت و شفافیت نیز بسیار اساسی است. همچنین توسعه نقش بازار در تعیین قیمت و افزایش شفافیت می‌‌‌تواند به کشف قیمت بهینه‌‌‌تر صندوق‌ها و به تبع آن، قیمت‌گذاری متناسب‌‌‌تر املاک کمک شایانی کند. الزام به پرداخت حداکثری درآمدها به صورت سود تقسیمی به سهامداران و قدرت اعمال نفوذ سهامدار خرد و همچنین عدم‌امکان مالکیت عمده برای افراد و گرو‌‌‌ه‌‌‌هایی که می‌‌‌توانند با دارایی‌‌‌های صندوق تضاد منافع داشته باشند، نیز از مهم‌ترین مواردی هستند که باید در مقررات و دستورالعمل‌‌‌های مربوطه گنجانده شوند.