چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک سال 1401

مالیات نقل و انتقال املاک یکی از انواع مالیات مستقیم است. این نوع از مالیات در واقع زمانی وضع می‌شود که شخص حقیقی و یا حقوقی املاک خود را در ایران واگذار می‌کند. این مالیات پس از کسر معافیت‌های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیرماه سال 1394 به مأخذ ارزش معاملاتی و یا وجوه دریافتی اعمال می‌شود. برای آشنایی با قوانین مالیات نقل و انتقال ملک در این سری از مقالات آموزش مالیات همراه ما باشید.

مالیات نقل و انتقال املاک چند نوع دارد ؟

1. مالیات نقل و انتقال ملک
2. مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)
3. مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)
4. مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات است که در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. طبق قانون مالکان عین (ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند.

میزان مالیات نقل و انتقال ملک، برابر با 5 درصد ارزش معامله است. به عنوان مثال، شخصی که یک ملک 4 میلیاردی را معامله کرده است، باید مبلغ 200 میلیون تومان را بابت مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت نماید.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

اگر شخصی تصمیم بگیرد تا سرقفلی مغازه یا ملک تجاری خود را در مقابل دریافت پول به فرد دیگری واگذار نماید، باید دو درصد از آن را به دولت به عنوان مالیات پرداخت نماید. بنابراین در ازای واگذاری سرقفلی مغازه‌ای که ارزش آن حدود 3 میلیارد است باید مبلغ 60 میلیون تومان مالیات پرداخت کرد.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی

شاید بهتر باشد موضوع محاسبه نقل و انتقال املاک مسکونی را با یک مثال برای شما مشخص کنیم: فردی تصمیم می‌گیرد تا ملک مسکونی با ارزش معاملاتی یک میلیارد تومانی را به قیمت 800 میلیون به یک موسسه و یا شرکت دولتی واگذار کند. در این صورت مالیاتی که به این ملک تعلق می‌گیرد ۵ درصد کل مبلغ است و به عبارتی میزان مالیات نقل و انتقال این ملک ۴۰ میلیون تومان خواهد بود.

مثال محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

مثالی که در بالا استفاده شد می‌تواند در این زمینه مؤثر باشد. شما هر مبلغی که بابت فروش ملک خود دریافت می‌کنید، 5 درصد آن را باید به چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ عنوان مالیات پرداخت کنید.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی

منظور از سرقفلی در حسابداری (goodwill) دارایی نامشهود و ثابت یک شرکت است که به هنگام خرید این شرکت، خریدار باید مبلغی بیشتر از دارایی‌های واقعی بر اساس ارزش دفتری بپردازد. در واقع هزینه سرقفلی به شکل جداگانه محاسبه و دریافت می‌گردد. مثالی روشن در این زمینه می‌تواند ارزش برند یک شرکت باشد. اگر شما یک شرکت را خریداری کنید قطعاً باید مبلغی بیشتر بابت نام و شهرت آن مجموعه پرداخت نمایید.

اما چند نکته در مورد مالیات سرقفلی و مالیات نقل و انتقال مغازه که باید به آن‌ها توجه کنید:

• در صورتی که قیمت سرقفلی مشخص نباشد، قیمت معاملاتی نزدیک‌ترین مکان مشابه، معیار تعیین مالیات است.
• مالیات واگذاری سرقفلی فقط درباره املاکی که کاربری تجاری دارند از سوی قانون تعیین می‌شود و این انتقال هم با سند رسمی و هم با وکالت رسمی شامل مالیات است.
• مالیات سرقفلی فقط برای املاک تجاری در حال بهره برداری و استفاده تعریف شده است. بنابراین ساختمان‌های نیمه ساخت یا زمین‌هایی با کاربری تجاری، مالیات سرقفلی نخواهند داشت.
• طبق مفاد جزء ب بند «5» بخشنامه شماره 13530 مورخ 27/07/1384 تا زمانی که ملک به صورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد، در موارد انتقال قطعی، مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.
• قوانین مالیاتی سرقفلی که ذکر شد بر اساس مالیات بر ارث وراث درجه اول وضع شده است و مقدار مالیات بر ارث وراث درجه دو و بیشتر طبق قانون و توسط کارشناس تعیین می‌شود که معمولاً بیشتر از درصد ذکر شده است.

مالیات بر ارث سرقفلی املاک

اگر تاریخ فوت مرحوم بعد از سال 95 باشد، ورثه مشمول قانون جدید هستند. مالیات بر ارث سرقفلی مغازه در قانون جدید به میزان 3% ارزش آن است. البته نرخ مذکور برای وراث طبقه اول یعنی فرزندان، پدر، مادر، زن، شوهر و نوادگان متوفی بیان شد.

این نرخ برای وراث طبقه دوم یعنی اجداد، برادر، خواهر و اولادشان 6% و برای وراث طبقه سوم درصد مالیات متعلق 12% است. منظور از وراث طبقه سوم عمو، عمه، دایی و خاله و اولادشان درنظر گرفته می‌شود. نحوه ارزش‌گذاری حق واگذاری محل بر اساس قیمت واقع آن در تاریخ ثبت انتقال به نام ورثه است. تعیین قیمت سرقفلی بر عهده کارشناس سازمان امور مالیاتی است. بنابراین ممکن است با قیمتی چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ که وراث در اظهارنامه خود بیان می‌کنند متفاوت باشد. لازم به ذکر است هرچه قیمت اعلام شده توسط کارشناس بیشتر باشد، مبلغ مالیات نیز بیشتر خواهد شد.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

تصویب‌نامه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار تعیین شد. بر اساس مصوبه این قانون، هرگونه ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده سازان (بساز و فروش‌ها) و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.

پرداخت مالیات بر طبق قانون به این صورت است:

• سازندگان حقوقی یعنی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند.
• شرکت‌های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.
• سازندگان حقیقی شامل خرده سازان) بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان نیز باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند.

در فرمول تازه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌‎‌های ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. با این حساب بر خلاف مصوبات قبلی که مالیات به صورت 10 درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین شده بود و امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت، از این به بعد مسکن‌سازان نیز مالیاتی در حد سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند.

در قانون تازه مالیات بر ساخت و ساز، سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار، مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند. یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.

توجه داشته باشید که تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آن‌ها از ابتدای ۹۵ صادر شده باشد، مشمول این نوع مالیات قرار می‌گیرند. بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ گرفته‌اند، شامل این نوع مالیات نمی‌شوند.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟

مالک یا مالکان بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سر قفلی) اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد هستند. مؤدیان موضوع این نوع مالیات مکلف هستند تا اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق واگذاری محل تا 30 روز پس از انجام معامله ارائه نمایند. در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلقه را طبق مقررات پرداخت کنند.

گفتنی است؛ عدم تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر، مشمول جریمه‌ای معادل 10 درصد مالیات متعلقه می‌شود که غیر قابل بخشودگی است. همچنین، عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل 2.5 درصد مالیات به ازای هر ماه دیرکرد پس از اتمام سررسید تعیین می‌شود.

معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

در مورد مبحث مالیات نقل و انتقال املاک، معافیت‌هایی هم وجود دارد که در این قسمت برخی از این موارد را برای شما ارائه خواهیم کرد:

• املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.
• اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.
• املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵٠ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف هستند.
• زمین‌هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.
• اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند.
• در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.
• در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می‌شوند.

برای تسهیل در شیوه محاسبه فرمول مالیات املاک مسکونی را با یک مثال شرح می‌دهیم:

چنانچه فردی بخواهد یک واحد آپارتمان متعلق به خود را که ارزش معاملاتی آن یک میلیارد تومان است به بهای ۷۰۰ میلیون تومان در طی سند رسمی به شرکتی دولتی یا شهرداری یا مؤسسه دولتی واگذار کند، نحوه محاسبه مالیاتش به طریق زیر است:

۳۵ میلیون تومان =۵ درصد×۷۰۰ میلیون

مفاد قانونی نقل و انتقال املاک

مفاد قانونی زیادی در مورد نقل و انتقال املاک وجود دارد. برخی از این مواد قانونی عبارت است از:

ماده‌های 59، 64، 65، 66، 69، 70، 71، 72، 74، 75 و 76 مالیات‌های مستقیم.

• طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵ درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالک عین یا صاحب حق مشمول مالیات است.
• طبق ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده واحدهای مسکونی از طرف شرکت تعاونی مسکن مشمول مالیات نخواهند بود.
• طبق ماده ۶۸ قانون مالیات‌های مستقیم املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مردادماه ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن به دولت تملیک می‌شود از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف است.
• طبق ماده ۷۱ قانون مالیات‌های مستقیم زمین‌هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار قیمت اعیانی احداث شده به وسیله خریدار در محاسبه منظور نخواهد شد. مشروط بر این که موضوع مورد تأیید مراجع ذی‌صلاح دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد.

مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای نقل و انتقال ملک نیاز به مدارکی داریم که معمولاً در طی سالیان مختلف تغییر خاصی هم ندارد. برای انجام امور اداری باید این مدارک را به همراه داشته باشد:

• استعلام دفتر خانه (‌با ذکر نام خریدار)
• فتوکپی اسناد مالکیت اعم از رسمی یا قراردادی و یا اجاری
• فتوکپی گواهی شهرداری
• فتوکپی شناسنامه خریدار (ان)
• فتوکپی شناسنامه فروشنده (گان)
• فتوکپی کارت ملی خریدار (ان) (پشت و رو)
• فتوکپی کارت ملی فروشنده (گان) (پشت و رو)
• فتوکپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
• فتوکپی پروانه ساختمان
• فتوکپی پایان کار
• فتوکپی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن)
• گواهی واریز مالیات بر ارث (‌فرم ۱۹)
• نقشه و کروکی محل
• آدرس دقیق ملک

محاسبه آنلاین مالیات نقل و انتقال املاک در سال 1401

مالیات نقل و انتقال املاک =۵ درصد×ارزش ملک

" * " indicates required fields

سوالات متداول

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی چگونه است؟

مالیات واگذاری سرقفلی فقط درباره املاکی که کاربری تجاری دارند از سوی قانون تعیین می‌شود و این انتقال هم با سند رسمی و هم با وکالت رسمی شامل مالیات است.

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات است که در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. طبق قانون مالکان عین ( ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟

مالک یا مالکان بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سر قفلی) اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد هستند.

بازار سرمایه نگران روزهای آینده

بورس اوراق بهادار تهران در حالی در روند نزولی پایدار است که دیگر خبری از حمایت‌های پیدا و پنهان از سهام موجود در بازار سرمایه وجود ندارد.

ظواهر امر گویای این است که اکثر سرمایه‌گذاران در ترافیک فروش سهم‌های خود گرفتار هستند یا اینکه بدون انجام حرکت خاصی، تنها نظاره‌گر بی‌تکلیفی بازار هستند و تا روشن نشدن شرایط حاکم بر بازار سرمایه، قصد حضور جدی در گردونه معاملات بورس تهران را نخواهند داشت.

بازار سهام یکی از بازارهایی است که همواره از سیاست‌های مختلف اثری آنی می‌پذیرد. این بازار به جز اخبار سیاسی توجه ویژه‌ای به سیاست‌های پولی و اخباری نظیر نرخ بهره دارد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که ضعف تصمیم سازی در حوزه پولی که خود می‌تواند ناشی از عدم اطمینان سیاسی باشد، در بلندمدت بر رفتار سرمایه‌گذاران اثر سو داشته و ضمن ایجاد مشکل در رشد و توسعه شرکت‌ها فعالان بازارها را به افرادی با نگرش‌های کوتاه‌مدت بدل کند.

بررسی رشد اقتصادی ایران از دهه ۵۰ تاکنون نشان می‌دهد که برخلاف توصیه‌ها و مطالعات اقتصادی موجود، مسیر رشد اقتصادی ایران نه تنها روندی پایدار نداشته است، بلکه در بسیاری از موارد بین ارقم بالای رشد و منفی شدن رشد اقتصادی در نوسان بوده است.

همین امر سبب شده‌است تا در طول تمامی دهه‌های گذشته و چه پیش از انقلاب و یا پس از انقلاب، روی‌گردانی از سرمایه‌گذاری در ایران توسط صاحبان سرمایه چه داخلی و چه خارجی، رو به افزایش باشد.

در طول چندماه گذشته صاحبان سرمایه و فعالان اقتصادی به توافق دوباره برجام بسیار خوشبین بودند اما شرایط یک ماه اخیر به گونه‌ای پیش رفت که اکثر آنها از به سرانجام رسیدن برجام ناامید شدند؛ طی چند روز گذشته اخبار متعددی رسید که گویا ایالات متحده آمریکا از برجام و امضای توافق هسته‌ای پشیمان شده و اعلام کرده‌است که فعلا قصدی برای احیای برجام ندارد.

از این رو با به حاشیه رفتن مذاکرات احیای برجام، شرایط حاکم بر بازار سرمایه در مقایسه با قبل کمی فرق کرده‌است و به نظر می‌رسد تکلیف بازار اندکی با تحولات سیاسی روشن‌تر شده‌است، به طوری که در جریان معاملات روزانه شاهد قرمز بودن سهام اکثر شرکت‌ها بودیم.

براساس روند معاملاتی بورس تهران طی دو تا سه چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ هفته اخیر می توان گفت بازار سرمایه تحت تاثیر پایین بودن میزان ارزش معاملات خرد سهام، روند ادامه‌دار خروج سرمایه از گردونه معاملات بورس و تصمیمات بی‌پایه و اساس مسوولان در روند رکودی پایدار مانده‌است.

این در حالی است که معمولا بازار سهام با فاصله زمانی معقول هم جهت با سایر بازارهای موازی حرکت می‌کند و این انتظار که بازار سرمایه خود را با بازارهای موازی تطبیق دهد، کاملا منطقی و توجیه‌پذیر است.

اما نکته قابل توجه در این بخش این است که سایر بازارهای مالی نیز در حال حاضر با کمبود تقاضا و روندی رکودی دست و پنجه نرم می‌کنند. در این میان تعدادی از کارشناسان بر این باوز چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ هستند که به واسطه از دست رفتن نقاط حمایتی متعدد شاخص کل و حمایت‌های پیدا و پنهان از بازار سرمایه، رکود و کم‌رمقی در روند معاملات بازار یاد شده در مقایسه با روزهای گذشته بیش از پیش خودنمایی می‌کند و تا زمانی که اصلاحی در ساز و کار بازار صورت نگیرد و شرایط اقتصادی نیز بهبود نیابد، روند کنونی ادامه دار خواهد بود.

این شریط حاکی از مشکلات دیرینه بازار سهام است که نه‌تنها حل نشده باقی مانده، بلکه بر تعداد آنها نیز افزوده شده است و تردیدها و ابهامات موجود در بازار یاد شده مانع از آن می‌شود که سرمایه‌گذاران با اطمینان خاطر بیشتر در چرخه معاملات بورس تهران حضور داشته باشند، زیرا با کاهش اعتماد عمومی اهالی بازار سرمایه، فعالان دیگر چندان وقتی برای تحرک در بازار سرمایه ندارند و پایداری روند فرسایشی و ادامه‌دار خروج نقدینگی از بازار مانع از آن می‌شود که سرمایه جدیدی در بازار جذب شود.

بازار سرمایه در ادامه روند نزولی خود در مرز کانال یک میلیون و 300 هزار واحد در نوسان است. خارج از اعداد و ارقام، هرچند خروج سرمایه از بورس تهران کاهش چشمگیری داشته و شیب خروج نقدینگی تا حد زیادی تعدیل شده اما ارزش معاملات پایین بازار سهام در کنار رشد کم‌جان نماگر اصلی بورس تهران، سیگنال خوبی به بازار مخابره نمی‌کند؛ چراکه ارزش معاملات همچنان در سطج بسیار پایینی قرار دارد و مادامی که این تغییر در سطح معقول قرار نگیرد، نمی‌توان به عملکرد مطلوب بازار سهام دلخوش بود و خریدهای موجود در بازار سهام در روزهای اخیر به حداقل رسیده اما خروج پول از بازار همچنان ادامه دارد.

این در حالی است که فعالان بازار دیگر چندان رمقی برای تحرک در بازار ندارند و نه تنها جریان نقدینگی جدیدی در بازار یاد شده جذب نمی‌شود، بلکه نقدینگی میلی به خروج از بازار را نشان می‌دهد.

در شرایطی که ناهنجاری‌های داخلی در یک جامعه روی دهد و یا به هر دلیل جو عمومی حاکم بر آن متشنج شود، می‌توان انتظار داشت که اقتصاد و به تبع آن شرکت های بورس در معرض خطر قرار گیرند. این خطر البته به معنای قطع فعالیت آنها نیست، بلکه در موارد بسیاری می‌توان صرفا ناشی از افزایش واهمه‌ها در این خصوص باشد.

با این حال می‌توان گفت جدا بودن بستر فعالیت آن از شبکه جهانی وب تاکنون مانع از ایجاد یک بحران در عرصه سهام شده‌است. تنها عاملی که میتواند اثر منفی در این زمینه داشته باشد این است که فعالیت شرکت ها یا دولتی ها در بازار با مشکل مواجه شود که آن هم از سوی کارشناسان تاکنون جدی گرفته نشده است.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

امروزه یکی از مسائلی که صاحبان مشاغل را به خود مشغول کرده، مسئله مالیات است که همه افراد موظف به پرداخت آن هستند.

امروزه یکی از مسائلی که صاحبان مشاغل را به خود مشغول کرده، مسئله مالیات است که همه افراد موظف به پرداخت آن هستند. یکی از حوزه‌هایی که مالیات به آن‌ها تعلق می‌گیرد، حوزه املاک است و هنگام نقل و انتقال یک ملک، نباید از مالیات چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ آن غافل شد. در این مقاله به بررسی این نوع مالیات می‌پردازیم.

انواع مالیات نقل و انتقال املاک

این مالیات چند نوع دارد:

مالیات نقل و انتقال املاک

مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

مالیات نقل و انتقال املاک چیست؟

یکی از چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ انواع مالیات مستقیم، مالیات نقل و انتقال املاک است. این مالیات زمانی اتفاق می‌افتد که یک شخص حقیقی یا حقوقی املاک خود را واگذار کند. پرداخت این نوع مالیات، بر عهده مالک (فروشنده) است. میزان مالیات نقل و انتقال ملک، ۵ درصد ارزش معامله است؛ مثلا اگر ارزش یک ملک 5 میلیارد باشد، فروشنده باید 250 میلیون تومان پرداخت نماید.

مالیات بر درآمد اجاره املاک

بر اساس قانون، مالکانی که ملک خود را اجاره می‌دهند نیز موظف به پرداخت مالیات هستند و باید هر ساله اظهارنامه اجاره املاک را ارائه دهند.

مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)

منظور از سرقفلی، دارایی غیرقابل مشاهده و ثابت یک شرکت است که خریدار هنگام خرید، باید مبلغی بیشتر از دارایی واقعی بپردازد؛ در واقع، این هزینه، جداگانه محاسبه و دریافت می‌شود. برای مثال، هنگام خرید یک شرکت، فروشنده باید مبلغ بیشتری بابت نام و شهرت آن شرکت، پرداخت کند.

در مالیات سر قفلی چند نکته حائز اهمیت است:

اگر قیمت سر قفلی مشخص نباشد، معیار تشخیص مالیات، قیمت معاملاتی نزدیک‌ترین مکان مشابه است.

این نوع مالیات، فقط درباره املاکی که کاربری تجاری دارند، تعیین می‌شود؛ از این رو، ساختمان‌های نیمه‌ساخت یا زمین‌هایی که کاربری تجاری دارند، مالیات سرقفلی نخواهند داشت.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

طبق قانون مالیات‌های مستقیم، هر گونه ساخت و ساز مسکن توسط افراد حقیقی، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی، است.

پرداخت مالیات به این صورت است:

سازندگان حقوقی، یعنی شرکت‌های ساختمانی که از سازمان برنامه و بودجه مجوز دارند، باید ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت پرداخت کنند.

شرکت‌های تعاونی مسکن، باید ۷۵/۱۸ درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیات بدهند.

سازندگان حقیقی، باید ۱۵ تا ۲۵ درصد از درآمد حاصل نخستین فروش را به عنوان مالیات پرداخت کنند.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

مالک، بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری (سرقفلی)، اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل، موظف به پرداخت مالیات به نرخ ۲ درصد است. مودیان این مالیات، باید اظهارنامه مالیاتی خود در مورد حق واگذاری، تا ۳۰ روز بعد از انجام معامله، ارائه دهند. در صورت عدم ارائه اظهارنامه در زمان مقرر، مشمول جریمه ۲.۵ درصد به ازای هر ماه دیرکرد می‌شوند.

معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

در بحث مالیات نقل و انتقال املاک، معافیت‌هایی نیز وجود دارد که شامل موارد زیر است:

املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن در اختیار دولت قرار گرفته‌اند، معاف از پرداخت مالیات هستند.

اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.

املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، در صورت انتقال به میراث فرهنگی، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند. اگر در دست اشخاص باشند از ۵۰ درصد مالیات معاف می‌شوند.

زمین‌هایی که به موجب مبایعه‌نامه (سند عادی) فروخته شوند و مالک، در آن ساختمان بسازد، چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ در زمان فروش و تنظیم سند رسمی، به شرط تایید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال، حساب نمی‌شود.

اگر پس از پرداخت مالیات، معامله صورت نگیرد، اداره مالیات موظف است با درخواست مودی و تایید دفتر اسناد رسمی مبنی بر عدم انجام معامله، ظرف مدت ۱۵ روز چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ از تاریخ اعلام دفتر، مالیات وصول شده را برگشت دهد.

سخن پایانی

همان‌طور که گفته شد بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات در نقل و انتقال املاک امری ضروری است و افراد باید در موعد مقرر، اظهار نامه مالیاتی خود را ارائه دهند؛ در غیر این صورت مشمول جریمه خواهند شد. با توجه به پیچیدگی قوانین مالیاتی، بهتر است افراد در این زمینه از وکلا و مشاوران آگاه در زمینه مالیات کمک بگیرند تا دچار ضرر و زیان نشوند.

فرمان‌درمانی در بورس تهران

آیا رکود بازار سهام تمام خواهد شد؟ این سوالی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران حرفه‌ای یا مردم عادی که همچنان در بورس سرمایه‌ای دارند، از خود می‌پرسند. البته بررسی‌ها نشان می‌دهد با توجه به عدم اطمینان بالا در بازار سهام این روزها نمی‌توان جوابی دقیق برای این سوال یافت. این نااطمینانی زمانی بیشتر می‌شود که دریابیم بسته حمایتی اخیر برای بورس که روز گذشته ابلاغ…

گفته‌های بی‌سابقه پوتین در نشست محرمانه کرملین

وزیر دفاع روسیه، سرگئی کی.شویگو، روز جمعه گفت که هدف آنها برای اعزام ۳۰۰هزار نیروی ذخیره برای تکمیل نیروهای مسکو در اوکراین محقق شده است. این در حالی است که این طرح در روسیه موجب اعتراضات زیاد و هرج…

تشدید ناترازی تجارت ایران

جدیدترین آمار تجارت ایران منتشر شد. این آمار نشان می‌دهد شکاف بین صادرات و واردات افزایش داشته و به بیش از ۳میلیارد دلار رسیده است. این تراز منفی از ابتدای امسال در آمار تجمیعی ماهانه بی‌سابقه بوده؛…

برداشت خودکاراز حساب‌ بدهکاران

بانک مرکزی در یک بخشنامه به بانک‌ها، مجوز برداشت مستقیم از حساب مشتریان بدحساب بدون نیاز به حکم قضایی را کلید زد. براین اساس، بانک مرکزی در این بخشنامه تاکید کرد که قراردادهای تسهیلات بانکی…

سرمقاله

خط تولید فقر

استمرار سیاست‌های روزمره و اشتباه و اصرار بر آن، اقتصاد ایران را انعطاف‌ناپذیر و سخت کرده است. اقتصاد ایران نرم نیست، سیال نیست، همانند سنگ سخت شده است. به همین دلیل است که سیاست‌های اقتصادی، حتی اگر صحیح هم باشند، کم‌اثر هستند.…

گزارش افشای اطلاعات الف و ب در بورس و تاثیر آن بر قیمت سهام

این اخبار، داده‌ها و جزئیات عملیاتی مثبت و منفی را نشان می‌دهد که بر معاملات آن تأثیر می‌گذارد.

مفهوم مشابه افشاگری در قانون، این است که همه طرفین معامله باید به مجموعه واقعیت‌های مهم دسترسی داشته باشند.

افشای کلیه اطلاعات مالی مربوطه توسط شرکت‌ها از مقررات شرکت‌های پذیرفته شده در چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ بورس و فرابورس می‌باشد.

علاوه بر داده‌های مالی، شرکت‌ها موظف هستند تجزیه‌وتحلیل خود را در مورد نقاط قوت، ضعف، فرصت‌ها و تهدیدات خود ارائه دهند.

تغییرات اساسی در چشم‌اندازهای مالی آنها باید به‌موقع افشا شود.

مفهوم افشاگری

طبق ماده 7 و 45 و بندهای 11 و 18 قانون بازار اوراق بهادار ایران، قانون افشای اطلاعات در سه فصل، 21 ماده و 9 تبصره در تاریخ ۰۳/۰۵/۱۳۸۶ توسط هیئت‌مدیره سازمان بورس اوراق بهادار تهران به تصویب رسید.

عموم مردم و سیاستمداران فقدان شفافیت در عملکرد شرکت‌ها را عامل اصلی تشدید بحران مالی می‌دانند.

ازآنجایی‌که بازار بورس اوراق بهادار یکی از بازارهای شفاف می‌باشد، افشای اطلاعات دررابطه‌با شرکت‌ها می‌تواند اثبات‌کننده شفافیت اطلاعاتی این بازار باشد.

افشای اطلاعات شامل موارد مرتبط با وضعیت مالی شرکت، اطلاعات با اهمیت مانند عقد قرارداد جدید، تحصیل یا واگذاری سهام، تغییر مدیرعامل شرکت و. است.

در نوع اطلاعات که مثبت یا منفی باشد تفاوتی وجود ندارد بلکه چه اطلاعات مثبت و چه منفی باید به‌سرعت به اطلاع سهام‌داران برسد.

افشای اطلاعات با اهمیت به‌خصوص گروه الف که از اهمیت بیشتری برخوردار است، در روند سودآوری و قیمت سهم شرکت‌ها نیز تأثیرگذار است. اما اطلاعات گروه "ب" معمولاً به میزان اطلاعات گروه “الف” اهمیت ندارد اما بهتر است سرمایه‌گذار در جریان آن‌ها قرار گیرد.

به همین خاطر سهام‌داران می‌توانند با بررسی گزارش‌های افشای اطلاعات منتشر شده روی کدال در رابطه معاملات سهم خود تصمیم‌گیری کنند.

اطلاعات با اهمیت شرکت‌ها از لحاظ اهمیت به دو دسته افشای اطلاعات با اهمیت گروه الف و ب تقسیم می‌شود.

در واقع بر اساس ضرورت و اهمیت اطلاعات منتشر شده، شرکت‌ها اطلاعات را دسته‌بندی می‌کنند.

شرکت‌ها تنها نهادهایی نیستند که مشمول مقررات دقیق افشای اطلاعات هستند. افشای اطلاعات نه‌تنها در بازار بورس ایران بلکه در سراسر جهان اجرا می‌شود.

برای مثال در اواسط ماه فوریه، اپل هشدار داد که همه‌گیری بیماری کرونا تعداد کارمندان آن‌ها را تهدید می‌کند، زیرا زنجیره تأمین مواد آن‌ها از چین را به خطر می‌اندازد و فروش خرده‌فروشی را کند می‌کند.

اطلاعات گروه الف و ب:

از جمله موارد که چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ مشمول افشای اطلاعات با اهمیت گروه "الف" هستند:

• تحصیل سهام سایر شرکت‌ها
• انعقاد، فسخ و یا تغییرات اساسی در قراردادهای مهم
• تغییر سهام‌دار عمده
• هر نوع ترکیب، تجزیه، ادغام و اکتساب
• اعلام اعسار یا ورشکستگی شرکت
• اعلام وقوع حوادث غیرمترقبه
• نتایج برگزاری مزایدات یا مناقصات
• کشف منابع و یا ذخایر قابل‌توجه
• نقل‌وانتقال دارایی‌های ثابت شرکت
• تغییر در برآوردهای حسابداری
• بهره‌برداری از طرح‌ها و پروژه‌های جدید
• تغییرات با اهمیت در عملکرد شرکت‌های تحت کنترل
• شروع مجدد فعالیت متوقف یا تعلیق شده
• تعلیق یا توقف تمام یا بخشی از فعالیت شرکت
• تأثیرات ناشی از تغییرات ارزی
• درخواست خروج از شرکت‌های پذیرفته شده در بورس مربوطه
• کشف منابع و یا ذخایر قابل‌توجه
• تعدیلات سنواتی
• پذیرش یا انتقال اوراق در بازارهای بین‌المللی
• برگشت بیشتر از ۵ درصد از محصولات شرکت بر اساس مبلغ فروش آخرین سال مالی
• افشای اطلاعات با اهمیت مثل دریافت مجوز تغییر بیشتر از ۱۰ درصد در قیمت فروش محصولات یا خرید مواد اولیه

نمونه افشای اطلاعات "الف"

در تصویر زیر اطلاعیه افشای اطلاعات الف نماد خدیزل را مشاهده می‌کنید:

همان‌طور که مشخص شده است شرکت با انتشار اطلاعیه، به سهام‌داران خود اطلاع داده است که تعدیل سنواتی دارد

از جمله افشای اطلاعات با اهمیت گروه "ب":

• تغییرات در ترکیب تولید یا فروش محصولات
• پذیرش تعهدات جدید یا اتمام تعهدات قبلی
• تغییر وضعیت مشتریان یا عرضه‌کنندگان عمده شرکت
• پیشنهاد پرداخت سود یا تغییر سیاست تقسیم سود
• تغییر وضعیت مشتریان یا عرضه‌کنندگان عمده‌ی شرکت
• دعاوی مهم مطروحه علیه شرکت
• تصمیم هیئت‌مدیره برای بازخرید یا فروش سهام خزانه
• دعاوی مهم مطروحه له یا علیه شرکت
• برنامه انتشار اوراق بدهی
• ایجاد یا منتفی شدن بدهی احتمالی
• توثیق یا فک رهن دارایی‌ها
• تغییر حسابرس
• برگزاری مزایدات یا مناقصات
• شرکت در مزایدات یا مناقصات
• افشای اطلاعات با اهمیت مثل تصمیم هیئت‌مدیره برای بازخرید سهم یا فروش سهام خزانه
• افشای معاملات موضوع ماده‌ی ۱۲۹ اصلاحیه‌ی قانون تجارت یا معاملات با سایر اشخاص وابسته
• توثیق، مسدودکردن، آزادسازی یا فک رهن سهام ناشر متعلق به سهام‌دار عمده که عضو هیئت‌مدیره است.
• سایر موارد

نمونه افشای اطلاعات "ب"

در تصویر زیر اطلاعیه افشای اطلاعات الف نماد آینده را مشاهده می‌کنید:

تأثیر افشای اطلاعات بر دامنه نوسان و قیمت سهم

تأثیر اطلاعات افشا شده بر روند قیمت سهم بیشتر در کوتاه‌مدت تأثیرگذار است اما ممکن است خبر مهم باشد و در این صورت در روند بلندمدت سودآوری شرکت نیز تأثیرگذار خواهد بود.

تأثیری که افشای اطلاعات بر روند قیمت سهم خواهد داشت بستگی به اهمیت آن دارد.

پیش از افشای اطلاعات چه از نوع الف یا ب، نماد سهم شرکت در بورس متوقف خواهد شد و زمان بازگشایی بستگی به نوع اطلاعات قابل افشا دارد.

درصورتی‌که افشای اطلاعات شرکت از نوع الف باشد، معاملات سهم معمولاً به مدت یک روز کاری متوقف می‌شود.

مدت‌زمان بسته بودن سهم بستگی به نظر ناظر بازار دارد که چه میزان صحت‌وسقم اطلاعات افشا شده را شفاف و مطابق ضوابط و قوانین می‌داند.

سپس بدون محدودیت دامنه نوسان بازگشایی سهم صورت می‌گیرد. البته بازگشایی بدون دامنه نوسان همیشگی نیست اما حتماً تغییر در دامنه نوسان انجام خواهد شد.

هنگام بازگشایی حتماً باید چه نوع خبری ارزش معامله دارد؟ معاملات سهم به تأیید ناظر بازار برسد در غیر این صورت تا دو روز کاری آینده بازگشایی انجام خواهد شد و اگر در روز دوم نیز تأییدیه ناظر صادر نشود (برای مثال حجم معاملات مشکوک باشد)، بر اساس 5 درصد نوسان نسبت به قیمت پایانی روز قبل از توقف نماد، بازگشایی صورت می‌گیرد.

بازگشایی نماد پس از افشای اطلاعات "ب" با محدودیت دامنه نوسان و با حراج ناپیوسته همراه خواهد بود.

در بازگشایی بعد از افشای اطلاعات "ب" نیز پس از کشف قیمت در حراج ناپیوسته، مجدد سهم به حالت ممنوع تبدیل می‌شود و در صورت تأیید ناظر بازار، بازگشایی آن با اعمال دامنه 5 درصدی خواهد بود. در غیر این صورت، با دامنه 5 درصد نوسان نسبت به قیمت پایانی آخرین روز معاملاتی پیش از بسته شدن سهم، نماد باز و قابل معامله خواهد شد.

به طور خلاصه می‌توان گفت، بازگشایی نماد معاملاتی پس از افشای اطلاعات گروه "الف" با حراج پیوسته و اغلب بدون دامنه نوسان و بعد از افشای اطلاعات گروه "ب" با محدودیت دامنه نوسان و حراج ناپیوسته همراه خواهند شد.

مدت‌زمان بازگشایی سهم بعد از افشای اطلاعات (ب) بستگی به زمان ارسال گزارش دارد.

• ارسال اطلاعات با اهمیت نوع "ب" تا 90 دقیقه پیش از پایان جلسه معاملاتی ارسال شود. سهم 60 دقیقه متوقف و در همان روز معاملاتی بازگشایی خواهد شد.
• ارسال اطلاعات با اهمیت نوع "ب" در 90 دقیقه پیش از پایان جلسه معاملاتی ارسال شود. بازگشایی سهم در روز معاملاتی بعد انجام خواهد شد.
• ارسال اطلاعات در زمانی خارج از ساعت معاملاتی بازار باشد، بسته به اینکه سهم بورسی باشد یا فرابورسی زمان بازگشایی آن متفاوت خواهد بود.

سهم فرابورسی پیش از ساعت 11 همان روز معاملاتی و سهم بورسی، 90 دقیقه ابتدایی جلسه معاملاتی روز آینده.

نحوه مشاهده و دریافت اطلاعات با اهمیت شرکت‌ها

گزارش افشای اطلاعات "الف" و "ب" را نیز همانند سایر گزارش‌ها می‌توانید در سایت کدال به نشانی codal.ir دریافت و مشاهده کنید.

1. وارد سایت کدال می‌شوید
2. نماد موردنظر را جست‌وجو می‌کنید
3. از قسمت نوع اطلاعیه، افشای اطلاعات با اهمیت و سپس جست‌وجو را انتخاب می‌کنید.

در تصویر زیر جست‌وجوی افشای اطلاعات نماد خدیزل نمایش ‌داده ‌شده است.

علاوه بر سایت کدال از قسمت اطلاعیه‌های سایتtsetmc.com نیز می‌توانید دلیل توقف سهم و نوع اطلاعیه که "الف" هست یا ب را متوجه شوید.

همان‌طور که در تصویر مشخص شده است، در قسمت پیام ناظر علت توقف سهم در تاریخ 24 خردادماه افشای اطلاعات با اهمیت گروه "ب" بوده است.

خلاصه:

در این مطلب به یکی از گزارش‌های منتشر شده روی سایت کدال که افشای اطلاعات با اهمیت است، پرداختیم.

گفته شد تمام شرکت‌ها موظف هستند جهت شفافیت اطلاعاتی، سهام‌داران را از وقوع اتفاقاتی که بر قیمت و روند سودآوری سهم تأثیرگذار هستند، مطلع کنند.

دو نوع افشای اطلاعات وجود دارد که نوع "الف" که مستقیماً بر قیمت و روند سودآوری سهم تأثیرگذار است و نوع "ب" که مستقیم بر روند سودآوری سهم تأثیرگذار نمی‌باشد.

زمان بازگشایی سهام نیز بستگی به نوع افشای اطلاعات و زمان ارسال اطلاعات دارد.