منظور از ثمن معامله چیست ؟

در یک تقسیم بندی بیع تقسیم می شود به حال و موجل، بیع موجل بیعی است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای پرداخت تمام یا بخشی از ثمن اجل و مهلتی تعیین شده باشد و بیع حال آن است که هیچ اجل و مهلتی برای تسلیم ثمن و مبیع تعیین نشده باشد و معامله تماما نقدی بوده و فی المجلس مورد معامله تسلیم و ثمن پرداخت گردد. اصل بر این است که معاملات حال می باشند مگر خلاف آن تصریح گردد و یا آن اوضاع و احوال موجل بودن آن احراز گردد.
برابر ماده ۴۰۲ قانون مدنی:«هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی منظور از ثمن معامله چیست ؟ معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله می شود.» این خیار نیز مختص عقد بیع بوده و در صورت فراهم شدن شرایط صرفاً برای فروشنده حق فسخ معامله ایجاد می گردد. در همین رابطه ماده ۴۰۶ مقرر می دارد :«خیار تأخیر مخصوص بایع است و برای مشتری از جهت تأخیر در تسلیم مبیع این اختیار نمی باشد.»

کتاب دعوای مطالبه و استرداد ثمن

با مطالعه این کتاب دعوای مطالبه و استرداد ثمن، زمان طرح دعوا، طریقه تنظیم دادخواست و نحوه دفاع در این دعوا را خواهید دانست.

در واقع با مطالعه کتاب فوق و مشاهده نمونه دادخواست می توانید دادخواست مطالبه و استرداد ثمن را خودتان بنویسید و باتوجه به نمونه آراء موجود در کتاب نتیجه دعوای خود را مشاهده کنید. علاوه بر این ها تمامی قوانین و مقررات موجود درباب دعوای فوق را مطالعه خواهید کرد.

دعوای مطالبه و استرداد ثمن از دعاوی حقوقی است و این کتاب علاوه بر این که دعوای فوق و ارکان آن و نحوه طرح دعوا در این باب را بیان می کند، رویه دادگاه ها در این موضوع را نیز دربر دارد. به این معنا که شما علاوه بر اینکه با خواندن این کتاب می فهمید که دعوای مطالبه و استرداد ثمن چیست؟ چگونه این دعوا باید طرح شود؟ نمونه دادخواست دعوای فوق را مشاهده و آراء این موضوع را مشاهده خواهید کرد.

کتاب مذکور دربردارنده آراء وحدت رویه، آراء اصراری، آراء شعب دیوان عالی کشور، آراء دادگاه های بدوی و تجدیدنظر، نشست های قضایی و نظریات مشورتی در این مورد است.

موضوعات کتاب دعوای مطالبه و استرداد ثمن در رویه دادگاه ها

• نمونه رای استرداد ثمن معامله
• مطالبه ثمن معامله فضولی
• نمونه رای فسخ مبایعه نامه
• نمونه رای معامله با حق استرداد
• ابطال بیع چیست
• اعلام بطلان معامله صوری
• اعسار از پرداخت ثمن معامله و اگر شخصی ثمن معامله پرداخت نشده باشد موضوعات مندرج در این کتاب هستند.

ارکان دعوای مطالبه ثمن معامله

وجود عقد بیع و صحیح بودن آن

الف) باید قرارداد بین خواهان و خوانده این دعوا، در قالب بیع باشد: در تعریف عقد بیع ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «بیع عبارت ‌است از تملیک عین به عوض معلوم» که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و حقیقت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد که در این ارتباط فروشنده را «بایع» و خریدار را «مشتری» و موضوع معامله را «مبیع» و عوض معامله را «ثمن» می‌گویند؛ بنابراین اگر رابطه حقوقی خواهان و خوانده در قالب بیع نباشد دعوای مطالبه ثمن معامله سالبه به انتفاء موضوع است.

ب‌) باید بیع فی‌مابین خواهان و خوانده دعوا صحیحا واقع شود: چرا که بیع فاسد اثری در تملک ندارد و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به‌صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود؛ بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی (اقاله، انفساخ، فسخ) منحل شود یا باطل گردد مطالبه و استرداد ثمن امکان نخواهد داشت.

عدم پرداخت ثمن از سوی مشتری

دومین رکن دعوای مطالبه ثمن معامله این است که مشتری اقدام به پرداخت ثمن ننموده باشد یا به طوری که در ماده ۲۶۴ قانون مدنی مقرر شده است این تعهد مالی ساقط نشده باشد مواردی که ممکن است منجر به سقوط تعهد یعنی پرداخت ثمن گردد را به اختصار توضیح می‌دهیم.

الف) وفای به عهد: وفای به عهد وقتی محقق می‌شود که مُتعهّد چیزی را که می‌دهد مالک و یا مأذون از طرف مالک باشد و شخصاً هم اَهلیت داشته باشد؛ بنابراین اگر مشتری به تعهد خود مبنی بر پرداخت ثمن عمل نماید دعوای مطالبه ثمن موضوعیت نخواهد داشت.

ب) اقاله: اقاله یکی دیگر از طرق سقوط تعهدات از جمله پرداخت ثمن می‌باشد؛ چرا که بعد از معامله (بیع) طرفین یا وارث آن‌ها با موافقت هم می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند اقاله به هر لفظی یا فعلی واقع می‌شود که دلالت بر برهم زدن معامله کند موضوع معامله ممکن است تمام معامله واقع شود یا فقط مقداری از مورد آن.

البته تلف یکی از عوضین مانع اقاله نیست در این صورت به جای آن چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مثلی بودن و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می‌شود؛ بنابراین وقتی عقد بیع با اقاله از بین رفت مسلماً آثار آن هم از بین خواهد رفت در نتیجه طرح دعوای مطالبه ثمن در خصوص بیعی که اقاله شده امکان نخواهد داشت.

ج) تبدیل تعهد: براساس ماده ۲۹۲ قانون مدنی تبدیل تعهد در موارد ذیل حاصل می‌شود.

1. وقتی که متعهد و متعهدله به تبدیل تعهد اصلی به تعهد جدیدی که قائم‌مقام آن می‌شود به ‌سببی از اسباب تراضی نمایند در این صورت متعهد نسبت به تعهد اصلی بری می‌شود.
2. وقتی که شخص ثالث با رضایت متعهدله قبول کند که دین متعهد را ادا نماید.
3. وقتی که متعهدله مافی‌الذمه متعهد را به کسی دیگر منتقل نماید.

بنابراین، در صورتی که طی توافق ثانوی تعهد مشتری در خصوص تحویل پرداخت ثمن به تعهد جدیدی تبدیل گردد باید دعوای الزام به انجام تعهد جدید را مطرح کرد؛ چرا که دیگر تعهد الزام به پرداخت ثمن با تبدیل تعهد وجود ندارد.

د) تهاتر: وقتی دو نفر در مقابل یکدیگر مَدیون باشند بین دیون آن‌ها به یکدیگر به طریقی که در ذیل مقرر است تَهاتُر حاصل می‌شود.

تَهاتُر قهری است و بدون اینکه طرفین در این موضوع تراضی نمایند حاصل می‌گردد؛ بنابراین، به محض اینکه دو نفر در مقابل یکدیگر در آنِ واحد مَدیون شدند هر دو دین تا اندازه‌ای که با هم معادله می‌نماید به طور تَهاتُر برطرف شده و طرفین به مقدار آن در مقابل یکدیگر بریء می‌شوند. تهاتر فقط در مورد دو دینی حاصل می‌شود که موضوع آن‌ها از یک جنس باشد با اتحاد زمان و مکان تأدیه ولو به اختلاف سبب.

اگر بعد از ضَمان مضمون‌له به مضمون‌عنه مَدیون شود موجب فراغ ذمه ضامن نخواهد شد. اگر فقط محل تأدیه دینین مختلف باشد تَهاتُر وقتی حاصل می‌شود که با تأدیه مخارج مربوطه به نقل موضوع قَرض از محلی به محل دیگر یا به نحوی از انحاء طرفین حق تأدیه در محل معین را ساقط نمایند.

در مقابل حقوق ثابته اشخاص ثالث، تهاتر مؤثر نخواهد بود و بنابراین، اگر موضوع دین به نفع شخص ثالثی در نزد مَدیون مطابق قانون توقیف شده باشد و مَدیون بعد از این توقیف از داین خود طلبکار گردد دیگر نمی‌تواند به استناد تَهاتُر از تأدیه مال توقیف شده امتناع کند.

ذ) مالکیت ما فی‌الذمه: اگر مدیون مالک ما فی‌الذمه خودگردد ذمه او بریء می‌شود مثل اینکه اگر کسی به مورث خود مدیون باشد پس از فوت مورث دین او به نسبت سهم‌الارث ساقط می‌شود.

ر) ابراء: اِبراء عبارت از این است که داین از حق خود به اختیار صرف نظر نماید. اِبراء وقتی موجب سقوط تعهد می‌شود که متعهدله برای ابراء اَهلیت داشته باشد.

بیع شرط چیست و چه آثاری دارد؟

بیع شرط چیست و چه آثاری دارد؟ بیع شرط یا معامله با حق استرداد را با توجه به ماده 458 قانون مدنی می توان چنین تعریف کرد: «بیعی است که ضمن آن متبایعین شرط می کنند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام یا بعض مثل ثمن را به مشتری رد کند، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع یا بعض آن داشته باشد». در رابطه با این تعریف نکات زیر حائز اهمیت است:

1- بیع شرط معمولا در معاملاتی صورت می گیرد که وام گیرنده ملک خود را به بیع شرط به اعطا کننده وام واگذار می کند و پس از پرداخت اقساط با استفاده از شرط مزبور، ملک را مسترد می کند و در واقع ماهیت تضمینی و استقراضی دارد. در این نوع معاملات ثمن وجه نقد است.

2- خیار فسخ پس از رد ثمن به مشتری، برای بایع ایجاد می شود. بنابراین با رد ثمن، بیع به خودی خود منفسخ نمی شود بلکه نیاز به اعمال خیار می باشد.

3- مطابق قسمت اخیر ماده 458 قانون مدنی حق خیار تابع قراردادی است که بین متعاملین ایجاد می شود و توافق آنها در کیفیت وجود و اعمال خیار نافذ و صحیح است.

4- در بیع شرط می بایست مقدار ثمنی که موجد خیار فسخ می گردد ذکر شود و مشخص گردد که با استرداد چه مقدار از ثمن، بایع حق فسخ بیع را دارا می شود. چنانچه این مقدار مشخص نباشد، خیار فسخ جز با رد تمام ثمن ایجاد نمی گردد.

5- مفهوم رد ثمن که در ماده 458 آمده در واقع دادن آن به قبض مشتری است به نحوی که مشتری متمکن از انواع تصرفات و انتفاعات از آن باشد.

آثار بیع شرط عباتند از:

1- انتقال مالکیت: در بیع شرط با انعقاد عقد مالکیت مبیع به خریدار منتقل می‎شود البته با شرط خیار فسخ برای فروشنده. در صورتی که مبیع عین خارجی باشد به وسیله عقد بیع به خریدار منتقل می‎شود و وجود خیار مانع از انتقال مبیع به مشتری نمی‎گردد (ماده ۳۶۳ق.م). بلکه تنها اثر خیار فسخ برای فروشنده، تزلزل مالکیت مشتری نسبت به مبیع است چرا که فروشنده می‎تواند با فسخ عقد بیع مجدداً مالک مبیع شود. در صورتی‎که فروشنده از حق فسخ خود استفاده ننماید بیع قطعی شده و مالکیت مشتری بر مبیع استقرار می‎یابد اما فروشنده پس از انعقاد چنین بیعی به طور قطعی مالک ثمن می‎گردد زیرا مشتری در حالت عادی نمی‎تواند بیع را فسخ نماید و حق فسخ فروشنده هم تأثیری در انتقال مالکیت ثمن به او ندارد.

2- منافع مبیع: در بیع شرط منافع مبیع از آن خریدار است و بنابراین خریدار حق دارد در زمانی هم که بایع خیار دارد در مبیع تصرف نماید و مثلاً مبیع را به خود فروشنده و یا شخص دیگری اجاره بدهد. مطابق ماده ۴۵۹ قانون مدنی در صورتی که فروشنده بیع شرط را فسخ نماید اثر فسخ از زمان اعمال حق فسخ است نه از زمان انعقاد عقد بیع. بنابراین پس از فسخ عقد بیع منافع حاصله از مبیع از زمان انعقاد عقد تا زمان فسخ عقد بیع متعلق به مشتری می‎باشد. البته با توجه به ماده‎ ۲۸۷ قانون مدنی باید بین منافع متصل و منفصل مبیع تفاوت قائل شد. یعنی منافع منفصل مبیع که از زمان عقد تا زمان فسخ بیع شرط ایجاد شده است متعلق به مشتری و منافع متصل متعلق به فروشنده است.

3- تصرف در مبیع: مشتری نمی‎تواند در مبیع تصرفاتی بنماید که با حق خیار بایع منافات داشته باشد مثلاً نمی‎تواند مبیع را به دیگری منتقل نماید (ماده 460 قانون مدنی). زیرا مالکیت خریدار بر مبیع تا زمانی که حق خیار فسخ فروشنده باقی است قطعی نمی‎باشد و تصرفاتی که فروشنده می‎نماید باید به گونه ‎ای باشد که در صورت اعمال فسخ توسط فروشنده، مبیع بدون وجود هیچ مانعی مسترد گردد. تصرفات خریدار که با حق خیار بایع منافات دارد و بایع باید از انجام آنها بپرهیزد عبارتند از:

الف) اتلاف مبیع: خریدار نباید مبیع را از بین ببرد یا موجب از بین رفتن آن بشود مثلاً در صورتی که مورد معامله یک گاو باشد خریدار نباید آن را بکشد زیرا با کشتن آن فروشنده نمی‎تواند پس از فسخ بیع به مبیع دست پیدا کند. هم‎چنین تخریب و معیوب نمودن بیع نیز در صورتی که موجب ار بین رفتن ارزش مبیع شود مانند اتلاف است و با حق خیار بایع منافات دارد.

ب) تغییر کاربری مبیع: خریدار نمی‎تواند در مبیع تصرفاتی نماید که موجبب تغییر وضعیت و کاربرد مبیع گردد زیرا قصد فروشنده از قرار دادن حق فسخ برای خود در ضمن عقد بیع، باز گرداندن مبیع به خود، به همان نحوی که فروخته، می‎باشد و تصرفاتی که موجب تغییر وضعیت مبیع گردد با قصد بایع از شرط نمودن حق فسخ در بیع منافات دارد مثلاً در صورتی که مبیع در بیع شرطی زمین زراعی باشد خریدار نمی‎تواند با از بین بردن زراعت، مبیع را به زمین مسکونی تغییر دهد.

ج) نقل و انتقال مبیع: خریدار حق ندارد مبیع را به دیگری انتقال دهد زیرا مبیع مشروط به وجود خیار برای فروشنده به خریدار منتقل شده است. خریدار می‎تواند با قید وجود حق فسخ برای فروشنده مبیع را به شخص دیگری انتقال دهد. یعنی فروشنده (خریدار بیع شرطی) شرط نماید که درصورت حصول شرط در مدت معین عقد خود به خود از بین برود.

د) واگذاری منافع مبیع بیش از مدت خیار: مشتری نباید برای مبیعی که تا دو ماه برای فروشنده حق فسخ وجود دارد به مدت شش ماه اجاره دهد. ماده‎ 500 قانون مدنی دراین باره مقرر میدارد: «در بيع شرط مشتري مي‎تواند مبيع را براي مدتي كه بايع حق خيار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافي با خيار بايع باشد بوسيله جعل خيار يا نحو آن حق بايع را محفوظ دارد والا اجاره تا حدي‎كه منافي با حق بايع باشد باطل خواهد بود».

ه) رهن گذاشتن مبیع: خریدار در بیع شرطی نباید مبیع را رهن بگذارد زیرا در عقد رهن مالی که به رهن گذاشته می‎شود (عین مرهونه) درصورت عدم پرداخت دین طلبکار (مرتهن)، او می‎تواند عین مرهونه را بفروشد درحالی‎که این امر با حق خیار بایع منافات دارد. (ماده 455 قانون مدنی).

4- انتقال خیار فسخ: درصورت مرگ فروشنده، حق خیار او در بیع شرط به ورثه‎ اش منتقل می‎گردد. البته در صورت تعدد ورثه آنها نمی ‎توانند در اعمال حق خیار تبعیض نمایند یعنی بعضی از آنها خواهان فسخ بیع شرط باشند و بعضی دیگر خواهان فسخ بیع نباشند زیرا خود مورث (فروشنده) نمی‎توانست در اِعمال خیار تبعیض نماید. بنابراین همه‎ی ورثه یا باید عقد بیع را فسخ کنند و یا همگی فسخ ننمایند. ماده‎ی ۴۶۲ ق.م نیز در مورد مرگ خریدار می‎گوید: «اگر مبيع به شرط بواسطه فوت مشتري به ورثه او منتقل شود حق فسخ بيع در مقابل ورثه به همان ترتيبي كه بوده است باقي خواهد بود». یعنی اگر فروشنده در مدت معین ثمن را به ورثه‎ی مشتری رد نماید حق فسخ بیع را خواهد داشت.

وضع بیع شرط باتوجه به مقررات قانون ثبت

برابر ماده ‎ 463قانون مدنی اگر در بيع شرط معلوم شود كه قصد بايع حقيقت بيع نبوده است احكام بيع در آن معامله جاری نخواهد بود. به ‎دلیل این‎‎که از بیع شرط بیشتر برای قرض گرفتن استفاده می‎شد یعنی خریدار، قرض‎دهنده و فروشنده، قرض‎گیرنده بود و درصورتی که قرض‎گیرنده (فروشنده) نمی‎توانست پولی را که قرض‎ دهنده (خریدار) پرداخته است را در مدت معین پس بدهد؛ بیع قطعی می‎شد؛ درحال حاضر با توجه به مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک بیع شرط به عنوان معامله‎ باحق استرداد محسوب می‎شود و در نتیجه مالکیت مبیع به خریدار انتقال پیدا نمی‎کند حتی اگر مال در تصرف او باشد. بنابراین خریدار در بیع شرطی مانند طلبکار با وثیقه است یعنی وثیقه‎ طلب او مبیع است و او برای گرفتن طلبش تنها می‎تواند آن مال را بفروشد. بر طبق مواد۳۳و۳۴ قانون ثبت اسناد مشتری را در بیع خیاری نمی‎توان مالک دانست. (حکم شماره‎ی ۱۶۶۵مورخ ۵/۵/۱۹ شعبه سوم دیوان عالی کشور).

مقررات مواد ۳۵ و ۳۶ قانون ثبت انحراف قصد بایع از حقیقت بیع را به صورت یک فرض قانونی در آورده است. در ماده‎۳۴ ق.ث وضع خریدار مانند وضع طلبکار رهنی است با این تفاوت که تا زمان اجرای خیار مالک منافع است. باید دانست که درحال حاضر نمی‎توان با اثبات قصد واقعی بر تملیک مبیع، انتقال مالکیت را قبول نمود. یعنی در بیع شرط نیز خریدار، طلبکارِ فروشنده محسوب می‎شود و فقط می‎تواند برای گرفتن طلب خود و ضرر که از تأخیر پرداخت وجه توسط فروشنده به او رسیده است، تقاضای صدور اجراییه را برای فروش آن ملک بنماید و از محل فروش آن ملک، وجهی را که از فروشنده طلبکار است پس بگیرد. درصورتی که بیع شرطی نسبت به مال منقول نیز صورت بگیرد اگرچه قانون‎گذار در معاملات با حق استرداد بیشتر به معاملات اموال غیر منقول اشاره نموده اما با توجه به ماده‎۳۴ قانون ثبت معاملات با حق استرداد نسبت به مال منقول نیز مشمول این مقررات است؛ درصورتی که بیع شرط نسبت به مال منقول نیز واقع شود بازهم اثر تملیکی ندارد. ماده‎۳۴ قانون ثبت مقرر می‎دارد: «…درمورد اموال منقول … هرگاه بدهکار ظرف چهار ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید مال مورد معامله به وسیله اجرای ثبت به حراج گذاشته می‎شود…».

بیع شرط چیست بیع شرط چیست بیع شرط چیست بیع شرط چیست

احسان نصوحی ارسال به ایمیل 14 مرداد 1392 آخرین بروزرسانی: 30 خرداد 1400

فسخ مبایعه نامه

فسخ مبایعه نامه عبارت از بر هم زدن عقد است در مواردی که قانون اجازه می دهد. هر قراردادی که میان دو طرف بسته می شود ، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می کند . بنابراین اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی توانند منظور از ثمن معامله چیست ؟ قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند. در این مورد ماده 219 مقرر کرده است : «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود» به این ترتیب اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است، به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد .

خیار فسخ مبایعه نامه

به حق فسخ مبایعه نامه در اصطلاح حقوقی «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. مثلا بعد از معامله معلوم شود که کالا دارای عیب بوده است ، قانونگذار به خریدار اختیار داده بنابر خیار عیب معامله را فسخ نماید. این خیار تنها مختص خریدار نمی باشد فروشنده هم می تواند براساس این خیار معامله را فسخ نماید . طبق قانون مدنی خريدار و فروشنده در يازده صورت می توانند معامله را به هم بزنند . در اینجا تلاش می‌کنیم تا به بعضی از موارد فسخ مبایعه نامه که پرکاربردترهستند و ممکن است در معاملات خود به آن برخورده باشید، اشاره کنیم و درخصوص آنها توضیحات مختصری بدهیم.

خیار عیب

طبق ماده ۴٢٢‏قانون مدنی: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده مشتری در پذیرفتن کالا معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است .» این عیب باید به صورتی باشد که از ارزش کالا یا استفاده متعارف آن بکاهد. بنابراین قانونگذار دو راه حل برای جبران خسارت زیان دیده تعیین کرده است یکی آنکه معامله را فسخ کند و دیگری آنکه ارش بگیرد، یعنی مابه التفاوت کالای سالم و معیوب را دریافت کند در ماده ۴٢٧ ‏قانون مدنی چگونگی تعیین ارش یان شده ست . البته اختیار مشتری در اعمال حق فسخ مشروط به آن است که مورد معامله موجود، سالم و در ملکیت خریدار باشد والا حق فسخ از بین رفته و فقط حق اخذ ارش باقی می ماند.

خیار تخلف از شرط

فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد دارای ویژگی های باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند با حدود و شرایطی معامله را به هم بزند. احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد 234 الی 245 قانون مدنی ذکر شده است.

خیار تدلیس

اگر در معامله ای یکی از طرفین کاری انجام دهد که سبب شود طرف دیگر معامله فریب بخورد در اینجا اختیار فسخ برای کسی است که فریب خورده است به عنوان مثال اگر فردی خودروی را به حساب اینکه کم کار کرده است ، خریداری کند و بعد معلوم شود که فروشنده کیلومتر شماره خودرو را دستکاری کرده، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می تواند به خیار تدلیس اشاره کند و اقدام به فسخ مبایعه نامه کند.

خیار تاخیر ثمن

در منظور از ثمن معامله چیست ؟ معاملات نقدی اگر ظرف سه روز خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند فروشنده می تواند از تحویل کالا به خریدار خودداری کنند. بنابراین این خیار مختص فروشنده می باشد که در اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.

خیارمجلس

تا زمانی که طرفین معامله در محل توافق یا بنگاه حضور دارند ، این حق را دارند که از معامله پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند. بنابراین خیار مجلس تا زمانی که دو طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند صورت می گیرد.

خیار غبن: غبن به معنای ضرر و زیان می باشد.این خیار برای کسی است که دچار ضرر و زیان زیادی شده باشد.

برای مطالعه مطالب بیشتر در خصوص فسخ قرارداد اجاره به ادامه مطلب مراجعه کنید.

مدارک موردنیاز برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد :

• کارت ملی
• اسناد و قرارداد های مربوطه

سوالات متداول فسخ مبایعه نامه

1-در صورتیکه فروشنده پارکینگ را تحویل ندهد فسخ مبایعه نامه آپارتمان چگونه است؟

ابتدا باید از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای تحویل پارکینگ صورت گیرد و در صورتیکه فروشنده تحویل ندهد باید در دادگاه شکایت و درخواست فسخ قرار داد نمود .

2- نسبت به فسخ مبایعه نامه چگونه میتوان اقدام نمود؟

اگر در مبایعه نامه طرفین حق فسخ قرارداد پیش بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می شود.

3- اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند فسخ مبایعه نامه چه صورتی میباشد؟

ابتدا باید اظهارنامه ارسال شود و سپس دادخواست الزام به ایفای تعهد بر اساس مفاد قرارداد تنظیم نموده و در غیر این صورت مطالبه جبران خسارت و ضررو زیان نمود.

اقاله چیست و چه شرایطی دارد؟

اقاله نوعی عقد است که با رضایت و توافق، قصد و انشای طرفین محقق می‌شود و موضوع آن توافق برای از بین رفتن عقد نخست است.قانونگذار تعریف مشخصی از عقد اقاله ارایه نکرده اما مصادیق و شرایط آن در مواد 283 تا 288 قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران آمده و به صراحت ماده 264 از علل سقوط تعهدات و آثار آن است.

اقاله در اصطلاح فقه

اقاله در اصطلاح فقه نیز به معنای درخواست و موافقت با فسخ معامله است؛ به این معنا که اگر کسی بعد از خرید یا فروش کالایی، پشیمان شده و از فروشنده یا خریدار درخواست بهم زدن معامله (فسخ و رفع عقد) را کند و فروشنده یا خریدار این درخواست را قبول کند، این عمل را اقاله گویند.هنگامى که دو طرف براى برآوردن نیازها و تأمین منافع خود با یکدیگر عقدى را منعقد ‌کنند، این عقد و پیمان از آثار شرعى برخوردار مى‌شود و وفاى به آن ضرورى خواهد شد؛ زیرا هر کدام از دو طرف عقد در هنگام انعقاد عقد، منظور و هدفى را دنبال مى‌کرده‌اند که براى برآورده شدن آن به انعقاد عقد روى آورده‌اند و به همین دلیل این هدف و حق نباید ضایع شود.این در حالی است که اگر هر کدام از طرفین عقد پس از انعقاد عقد مورد نظر دریابند که به هدف مد نظر خود دست نمى‌یابند یا به هر دلیلى از انعقاد عقد پشیمان شوند، آن گاه نیز با توافق یکدیگر می‌توانند عقد را برهم بزنند. به عبارت دیگر، همان گونه که اراده دو طرف در پدید آمدن عقد موثر است و بدون این دو اراده، عقدى برقرار نخواهد شد، همین دو اراده نیز در سرنوشت عقد یعنی پابرجا بودن یا از بین رفتن عقد موثر خواهد بود. بنابراین در صورتی که طرفین تصمیم به انحلال و زوال عقد و آثار آن بگیرند، عقد از بین مى‌رود و در پى آن، آثار عقد نیز زایل مى‌شود که به این عمل حقوقى اقاله یا تفاسخ گفته می‌شود.

مواد مرتبط

همان‌طور که در بالا گفته شد، قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران در مواد 283 تا 288 به تعریف اقاله و موجبات آن می‌پردازد:

ماده 283- بعد از معامله، طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.

ماده 284- اقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می‌شود که دلالت بر به هم زدن معامله کند.

ماده 285- موضوع اقاله ممکن است تمام معامله واقع شود یا فقط مقداری از مورد آن‌.

ماده 286- تلف یکی از عوضین، مانع اقاله نیست. در این صورت به جای آن چیزی که تلف شده است، مثل آن در صورت مثلی ‌بودن و قیمت آن در صورت قیمی ‌بودن داده می‌شود.

ماده 287- نماآت و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان اقاله در مورد معامله حادث می‌شود، متعلق به کسی است که به واسطه‌ عقد مالک شده است اما نماآت متصله متعلق به کسی است که در نتیجه‌ اقاله، مالک می‌شود.

ماده 288- اگر مالک، بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود، در حین اقاله به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است، مستحق خواهد بود.

عناصر عقد اقاله

1- وجود عقد نخست؛ در توضیح این مطلب باید گفت که اقاله، عقد دوم محسوب می‌شود که موضوع آن از بین رفتن عقد نخست با تراضی (توافق) طرفین است. بنابراین یکی از عناصر عقد اقاله، وجود عقد نخست است.

2- عقد نخست باید از عقود لازمه باشد یا از یک طرف لازم باشد .

3- تراضی؛ اسقاط تعهدات ناشی از عقد نخست به تراضی (از طریق توافق) در عقد دوم لازم است.

تفاوت اقاله و حق فسخ

نباید اقاله را با حق فسخ یکسان و مترادف پنداشت؛ زیرا به‌کارگیرى حق فسخ یک‌سویه است و تنها دارنده آن مى‌تواند آن را به کار بندد؛ هرچند طرف دیگر ناراضى باشد. اما در اقاله دو طرف عقد براى فسخ معامله باید با یکدیگر توافق کنند و به آن رضایت دهند. از سوى دیگر، اقاله با نبود هیچ خیار و حق فسخى به کار بسته مى‌شود و در واقع مستقیل (خواهان اقاله) نباید حق خیار داشته باشد.زیرا اگر وى خیارى داشت، دیگر به اقاله معامله نیازمند نبود و خیار خود را به کار مى‌گرفت.همچنین برخلاف حق فسخ و خیارات که نیازمند سبب قانونى (شرعى) یا قراردادى است، اقاله به سبب ویژه‌اى نیاز ندارد و هرگاه دو طرف، بر نقض و ازاله (از بین رفتن) معامله رضایت دهند، معامله و قرارداد نیز از بین مى‌رود و پایان مى‌پذیرد.فسخ از ایقاعات به شمار می‌آید اما اقاله از عقود.اقاله عقدی است همراه با توافق و رضایت به همراه اراده طرفین و موضوع آن از بین رفتن عقد نخست است؛ در حالی که فسخ به علت قانونی است و شاید رضایت طرف دیگر حائز اهمیت نباشد.اقاله را می‌توان با توافق طی سند عادی یا رسمی اجرا کرد اما در فسخ حکم دادگاه منبعث از جواز قانونی اصل صحت آن است.اقاله با انعقاد عقد دوم صورت می‌گیرد اما فسخ عقد دوم ندارد.

انواع اقاله

از انواع اقاله می‌توان به اقاله اجل دین، اقاله بعد از تلف، اقاله بعد از عمل به شرط، اقاله بعد از عیب و بعد از نقل، اقاله بعض، اقاله تقسیم، اقاله حواله، اقاله ضمان، اقاله فضولی، اقاله قهقرایی، اقاله وراث و اقاله وقف اشاره کرد

مستثنیات اقاله و عقود اقاله‌ناپذیر

اقاله در حقیقت همان فسخ و به هم زدن معامله از دو طرف معامله است که در همه عقود به جز نکاح راه دارد.در حالت کلی نکاح از عقودی است که مصلحت جامعه و حریم خصوصی اشخاص بر قالب قانونی آن رجحان دارد و بر بقا و دوام نسبی آن است و این به نظم عمومی وابسته است، بنابراین اقاله در آن راهی ندارد.

1- نکاح: نکاح از جمله عقودى است که اقاله نمى‌پذیرد؛ چرا که بر هم زدن عقد نکاح سبب خاصى را مى‌طلبد و بنا بر اجماع و نصوص خاص، نکاح را با اقاله دو طرف نمى‌توان برهم زد.

2- ضمان: هنگامى که ضمان را موجب نقل ذمه به ذمه بدانیم، با ورود ضامن، دین از ذمه مضمون‌عنه (فرد ضمانت‌شده) به ذمه ضامن منتقل مى‌شود و هنگامى که ذمه ضامن مشغول شود، مشکل مى‌توان پذیرفت که دو طرف (ضامن و مضمون‌عنه) با اقاله عقد ضمان، حق و دین انتقال داده‌شده (به ذمه ضامن) را دوباره بتوانند به ذمه مضمون‌عنه منتقل کنند.

3. وقف: گفته شده که وقف نیز از شمار عقود اقاله‌ناپذیر است و دو طرف عقد نمى‌توانند با رضایت یکدیگر آن را اقاله کنند.

4. ایقاع: آیا ایقاع را مى‌توان اقاله کرد؟ یا به عبارت دیگر، آیا با استفاده از اقاله مى‌توان ایقاع را برهم زد؟ پاسخ به این پرسش منفى است و باید گفت که ایقاع را نمى‌توان اقاله کرد.زیرا ایقاع به اراده یک طرف پدید مى‌آید؛ در حالى که اقاله نیازمند اراده دو طرف است و بنابراین چیزى که با اراده یک طرف به وجود مى‌آید، چگونه مى‌تواند با اراده دو طرف زایل شود و پایان پذیرد.

5- اقاله اقرار و اخبار: اِخبار و از جمله اقرار نیز همانند ایقاع با اراده یک نفر و در واقع با یک اراده به وجود مى‌آید و همان ایراد پیشین بدان وارد مى‌شود. از سوى دیگر، اقرار اِخبار است و نه انشاء. بنابراین اقرارکننده چیزى را به وجود نمى‌آورد تا بتوان آن را اقاله کرد. چرا که وى از امری پنهانى خبر مى‌دهد و گفته‌هایش دلالت بر آن دارد. در مورد اخبار نیز چنین است. بنابراین اخبار و اقرار را نیز نمى‌توان اقاله کرد.

شرایط صحت اقاله

اقاله عقد است؛ اگرچه در مقام انحلال عقد و زوال آثار آن واقع شود. بنابراین باید همانند دیگر عقود از شرایط و قواعد عمومى قراردادها برخوردار شود تا بتواند عقدى را زایل کند، آثار آن را خاتمه بخشد و عوضین را به جاى نخستین و به ملکیت دو طرف بازگرداند.

شرایط صحت اقاله به شرح ذیل هستند:

1- قصد و رضاى طرفین

هنگامى که دو طرف عقد براى انحلال قرارداد و عقد به توافق برسند، اقاله واقع مى‌شود؛ مشروط به آن که وسیله‌اى برای اعلام اراده و دلالت بر قصد دو طرف وجود داشته باشد که ممکن است وسیله اعلام اراده، لفظ باشد و دو طرف، به صورت صریح یا ضمنى اراده خود را بیان کنند یا این که وسیله اعلام اراده، فعل باشد. بنابراین معامله را مى‌توان به معاطات نیز اقاله کرد؛ بدین گونه که فرد به قصد فسخ مبیع را رد کند و طرف مقابل او نیز ثمن را به همین قصد پس بدهد. در این صورت، معامله به صورت معاطات اقاله مى‌شود و حتى اگر فرد پشیمان از معامله، از طرف مقابل خود بخواهد که معامله را اقاله کند و طرف مقابل نیز خواست او را بپذیرد، باز هم اقاله واقع شده است.

دو طرف در هنگام اقاله باید اهلیت داشته باشند؛ زیرا آن دو مى‌خواهند در اموال خود تصرف کنند و تصرف در اموال در صورتى صحیح است که آن دو اهلیت تصرف داشته باشند.

3- معلوم و معین بودن موضوع اقاله

دو طرف معامله باید معلوم کنند که کدام معامله را مى‌خواهند اقاله کنند یا اگر مى‌خواهند برخى از مبیع مورد معامله را اقاله کنند، باید آن را نشان دهند؛ زیرا اگر اقاله کردن مقدارى از مبیع، به جهالت و ابهام انجامد، اقاله مقدارى از مبیع را نمى‌توان صحیح دانست.

منظور از ثمن معامله چیست ؟

در این وب سایت تلاش گردیده است اطلاعات حقوقی مفید و کاربردی، با هدف ارتقاء دانش حقوقی کشور، به طور رایگان در اختیار شما کاربران عزیز قرار گیرد.

منوی اصلی

منوی فوتر

• شناسه : 11056
• ۱۰ اردیبهشت ۱۳۹۹ - ۱۹:۵۷
• 15649 بازدید

خیار تأخیر ثمن چیست – تعریف خیار تاخیر ثمن

خیار تأخیر ثمن در عقد بیع در یک تقسیم بندی بیع تقسیم می شود به حال و موجل، بیع موجل بیعی است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای پرداخت تمام یا بخشی از ثمن اجل و مهلتی تعیین شده باشد و بیع حال آن است که هیچ اجل و مهلتی برای […]

در یک تقسیم بندی بیع تقسیم می شود به حال و موجل، بیع موجل بیعی است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای پرداخت تمام یا بخشی از ثمن اجل و مهلتی تعیین شده باشد و بیع حال آن است که هیچ اجل و مهلتی برای تسلیم ثمن و مبیع تعیین نشده باشد و معامله تماما نقدی بوده و فی المجلس مورد معامله تسلیم و ثمن پرداخت گردد. اصل بر این است که معاملات حال می باشند مگر خلاف آن تصریح گردد و یا آن اوضاع و احوال موجل بودن آن احراز گردد.
برابر ماده ۴۰۲ قانون مدنی:«هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله می شود.» این خیار نیز مختص عقد بیع بوده و در صورت فراهم شدن شرایط صرفاً برای فروشنده حق فسخ معامله ایجاد می گردد. در همین رابطه ماده ۴۰۶ مقرر می دارد :«خیار تأخیر مخصوص بایع است و برای مشتری از جهت تأخیر در تسلیم مبیع این اختیار نمی باشد.»

مطابق ماده ۴٠٣‏قانون مدنی: «اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد.» به عبارت دیگر خیار تاخیر ثمن از حقوق فروشنده بوده و اوست که می تواند از آن به نحو ضمنی یا صریح صرفنظر نماید. خیار تاخیر ثمن فوری نیست ولیکن مسکوت ماندن آن برای مدت طولانی ممکن است نشانه انصراف ضمنی فروشنده تلقی شود.
برابر ماده ۴۰۵ قانون مدنی: «هرگاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری ثمن را به بایع بدهد، دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود، اگر چه به نحوی از انحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد.» نکته حائز اهمیت آنکه قانونگذار شرط سقوط این خیار را در تسلیم (تمام مبیع) و پرداخت (تمام ثمن) ظرف سه روز از تاریخ معامله قرارداده است چه آنکه برابر ماده ۴٠٧ ‏قانون مدنی نیز: «تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد خیار بایع را ساقط نمی کند.»

ماده ۴٠۵‏مقرر داشته است: «اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود، خیار فسخ نخواهد داشت ‌ » چه آنکه در این صورت فروشنده به زیان خود اقدام نموده و بنابر قاعده اقدام هرکس اقدام به کاری کند، ضمان بر عهده خودش می باشد.

مطابق ماده ۴۰۸: «اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد، پس از تحقق حواله خیار تاخیر ساقط می شود.» بدواً ضروری است عقد ضمان و حواله اجمالاً تعریف گردیده و از توجه به تعاریف قانونی عقود مذکور منظور نظر قانونگذار استنباط گردد.

‏مطابق ماده ۶۸۴ قانون مدنی: «عقد ضمان عبارت است از اینکه شخصی مالی را که بر ذمه دیگری است به عهده بگیرد. متعهد را ضامن، طرف دیگر را مضمون له و شخص ثالث را مضمون عنه یا مدیون اصلی گویند.» و برابر ماده ۶۸۵‏قانون مدنی: «در ضمان رضای مدیون اصلی شرط نیست.» یعنی آنکه برای تحقق ضمان صرفا تراضی ضامن و مضمون منظور از ثمن معامله چیست ؟ له کفایت می کند و نیازئ به رضایت مدیون اصلی نمی باشد.
مطابق ماده ۶۹۸‏قانون مدنی: «بعد از اینکه ضمان بطور صحیح واقع شد، ذمه مضمون عنه بری و ذمه ضامن به مضمون له مشغول می شود.»
حال با عنایت به آنچه گفته شد به مجرد آنکه مشتری برای پرداخت ثمن ((ضامن)) معرفی نماید و ضمانت محقق گردد به مثابه آن است که ثمن را پرداخته و ذمه خریدار از پرداخت ثمن بری شده و در نتیجه موجبی برای ایجاد خیار تاخیر ثمن باقی نمی ماند.لا‏زم به ذکر می داند آنچه بیان شد ضمان در حقوق مدنی بود که موجب نقل (انتقال) ذمه مدیون به ذمه ضامن می گردد ولیکن ضمان در حقوق تجارت موجب ضم (ضمیمه شدن) ذمه مدیون به ذمه ضامن گردیده و در نتیجه ضامن تضامنی ایجاد می شود که دراین صورت مضمون له حق دارد برای وصول مطالبات خود به هریک از مدیون و ضامن مراجعه نماید. ضمان تضامنی خلاف اصل بوده و نیاز به تصریح قانونی یا قراردادی دارد.

‏مطابق ماده ٧٢۴‏فانون مدنی: «حواله عقدی است که به موجب آن طلب شخصی از ذمه مدیون به ذمه شخص ثالثی منتقل می گردد. مدیون را محبل، طلبکار را محتال و شخص ثالث را محال علیه گویند.»، و برابر ماده ٧٢۵‏ همان قانون: «حواله محقق نمی شود مگر با رضای محتال و قبول محال علیه.» و مطابق ماده ٧٣٠‏ قانون مدنی: «پس از تحقق حواله ذمه محیل از دینی که حواله داده بری و ذمه محال علیه مشغول می شود.»
حال با عنایت به مطالب معنونه و بر طبق ماده ۴۰۸ قانون مدنی اگر فروشنده (محتال) طلب خود را خریدار (محبل) را به شخص ثالثی (محال علیه) حواله نماید و این امر مورد قبول شخص ثالث باشد ذمه خریدار در پرداخت ثمن در قبال فروشنده بری گردیده و موجبی برای ایجاد خیار تأخیر ثمن باقی نمی ماند.
در خانمه لازم به ذکر می داند برابر عرف حاکم بر معاملات، چک وسیله پرداخت بوده و در واقع مشتری با صدور چک، پرداخت ثمن معامله را به بانک محال علیه، حواله می دهد. چنانچه چک به تاربخ روز معامله صادر شده باشد و بایع با مراجعه به بانک متوجه شود که چک بلامحل است، مطابق قسمت دوم ماده ۴٠٢ قانون مدنی ظرف سه روز از تاریخ ببع، می تواند با استفاده از خیار تأخیر ثمن، فسخ معامله را تقاضا کند. ولیکن اگر چک پرداخت ثمن وعده دار باشد و در واقع برای پرداخت ثمن اجل معین شده باشد و چک خالی از وجه درآید فروشنده صرفاً حق مطالبه ثمن را داشته و از باب خیار تاخیر ثمن اختیار فسخ معامله را ندارد.
« استفاده با ذکر منبع بلا اشکال می باشد »