نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟

نمونه ای از جدول تعیین ارزش معاملاتی عرصه های منطقه ۱ تهران برای اجرا در سال ۱۴۰۰

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک چیست و چگونه محاسبه می شود؟

ارزش معاملاتی یا منطقه ای که به آن قیمت منطقه بندی نیز اطلاق می شود عبارت است از نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ قیمتی از املاک و اعیان (بناها) یک شهر که بوسیله کمیسیون تقویم املاک تعیین شده و در موارد خاصی مانند پرداخت هزینه دادرسی مورد استفاده قرار می گیرد.

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک در چه مواردی کاربرد دارد؟

ارزش معاملاتی یا منقطه ای املاک در مواردی مثل پرداخت هزینه دادرسی، پرداخت حقوق و عوارض شهرداری ها (عوارض پروانه و پایانکار ساختمانی)، محاسبه حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی، نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک و دیگر محاسبات سازمان امور مالیاتی اهمیت دارد.

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک بر چه اساسی محاسبه می شود؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ : تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمتهای روز منطقه با لحاظ ملاکهای زیر تعیین کند…

در ادامه ماده مزبور می خوانیم : این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد میانگین قیمتهای روز املاک برسد. نمونه ای از تعیین ارزش عرصه توسط کمیسیون املاک که در دفترچه ارزش معاملاتی املاک تهران منتشر شده را در تصویر زیر مشاهده می کنید :

نمونه ای از جدول تعیین ارزش معاملاتی عرصه نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ های منطقه ۱ تهران برای اجرا در سال ۱۴۰۰

آیا ارزش معاملاتی املاک در تمام مناطق کشور به یک میزان تعیین می شود؟

خیر. مطابق آنچه در فوق گفته شد کمیسیون املاک در هر شهری به تفکیک تشکیل جلسه داده و نسبت به قیمت گذاری املاک آن شهر مطابق مقررات اقدام کرده و دفترچه مخصوص آن شهر منتشر خواهد شد.

چه عواملی در تعیین ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک اهمیت دارند؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم،‌ عواملی نظیر قیمت ساختمان با توجه به مصالح، قدمت ، تراکم، طریقه استفاده از ملک، نوع مالکیت، نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری ، صنعتی ، مسکونی، آموزشی ، اداری و کشاورزی در تعیین قیمت املاک اهمیت دارند.

کمیسیون تعیین ارزش معاملاتی املاک از چه اعضایی تشکیل شده است؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم : این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی راه و شهرسازی جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ شهر تشکیل می شود.

کمیسیون املاک با چه تناوبی اقدام به نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ تعیین ارزش معاملاتی املاک می کند؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم کمیسیون املاک هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می کند.

ارزش معاملاتی تعیین شده بوسیله کمیسیون نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ املاک تا چه زمانی معتبر است؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم : ارزش معاملاتی تعیین شده حسب این ماده یک ماه پس از تاریخ نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ تصویب نهائی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجراء و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.

دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهرهای مختلف را چگونه می توان تهیه کرد؟

معمولا دفترچه های منتشر شده از سایت سازمان امور مالیاتی قابل دریافت خواهد بود.

ارزش معاملاتی عرصه املاک را چگونه می توان بوسیله دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه کرد؟

در هر دفترچه که مربوط به شهر خاصی می باشد معمولا مناطق مختلف شهر به بخش ها یا بلوک های مجزایی تقسیم شده است. ابتدا بایستی موقعیت ملک بر روی نقشه مشخص شده و بلوک مخصوص آن ملک مشخص گردد. نمونه ای از نقشه بلوک بندی شده عرصه های شهر تهران در تصاویر زیر مشاهده می گردد :

قسمتی از نقشه مناطق و بلوک های شهر تهران محدوده بلوک ۰۱-۱ (اولین بلوک از اولین منطقه) به همراه ارزش معاملاتی هر متر عرصه در سال ۱۳۹۹

پس از یافتن و تعیین بلوک مربوط به ملک، بایستی به نوع کاربری ملک توجه کرد. زیرا ارزش معاملاتی املاک بر اساس نوع کاربری آنها متفاوت است.

برای مثال چنانچه ملک مورد نظر دارای مساحت ۱۰۰۰ متر و کاربری آن مسکونی و در بلوک ۰۱-۱ شهر تهران واقع شده باشد، ارزش معاملاتی آن در سال ۱۳۹۹ اینگونه محاسبه می گردد:

ریال ۱۰۵۰۰۰۰۰۰۰۰ = ۱۰۰۰ * ۱۰۵۰۰۰۰۰ = ارزش معاملاتی عرصه

برای یافتن کاربری املاک می توان به نوع کاربری مندرج در سند رسمی یا سایر اسناد مثبته مراجعه کرد.

ارزش معاملاتی اعیان (بنای) املاک را چگونه می توان بوسیله دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه کرد؟

ارزش معاملاتی اعیان (بنای) املاک با توجه به متراژ اعیانی، نوع سازه نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ ساختمان و کاربری آن مطابق جداولی که در دفترچه های تعیین ارزش معاملاتی املاک مندرج گردیده محاسبه می گردد

جدول نحوه محاسبه اعیانی املاک شهر تهران برای اجرا در سال ۱۳۹۹

همانطور که ملاحظه می گردد مطابق دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران پس از محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی ملک، ۳۰ درصد از ارزش معاملاتی عرصه ملک نیز به ارزش اعیانی افزوده می گردد.

بنابراین در تکمیل مثال قبل (محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک ۱۰۰۰ متری واقع در بلوک ۰۱-۱ شهر تهران) چنانچه اعیانی واقع در ملک مزبور مساحت ۵۰۰ متر داشته باشد و کاربری آن از نوع مسکونی و سازه ساختمان از نوع تمام بتون باشد ارزش اعیانی به طریق زیر محاسبه می گردد :

ریال ۲۱۳۹۰۰۰۰۰۰ = ۵۰۰ * (۱۱۲۸۰۰۰ +‌ (۱۰۵۰۰۰۰۰ * ۳۰٪)) = ارزش اعیانی

سایر نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ ضوابط

در تعیین ارزش معاملاتی املاک و اعیان، ضوابط و مولفه های دیگری نیز از جمله عرض معبری که ملک در آن واقع شده، نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ تعداد طبقه ای که اعیانی در آن واقع است، بَر میدان بودن ملک، دو بَر بودن ملک، راه عبور ملک، سرا، پاساژ یا کاروانسرا بودن ملک، داخل یا خارج بودن ملک از حریم قانونی شهر، بخش یا روستا و قدمت ملک که به تفصیل در دفترچه نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ های ارزش معاملاتی املاک توضیح داده شده است.

تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم

مطابق تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، مصوب ۱۳۹۴، در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می­گیرد، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می ­باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی­ربط به تصویب هیأت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ نرخ سواپ چگونه محاسبه میشود؟ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیافته باشد.

به نظر می رسد با توجه به مقرره فوق وجوهی که خارج از قانون مالیات های مستقیم و بر اساس ارزش معاملاتی املاک دریافت می گردد مانند هزینه دادرسی بایستی از ضریبی که به تصویب هیات وزیران می رسد تبعیت کند. این ضریب در سال ۱۴۰۱ برابر با ۱۶ درصد مقرر شده است.

وکیل دادگستری سابق، بنیانگذار دادحساب، علاقه مند به فناوری،‌ برنامه نویس وب و موبایل از سال ۱۳۹۳