مفهوم فسخ و اقاله در معاملات

عقود جایز علاوه بر اینکه توسط طرفین قابل فسخ می باشند ، بر خلاف عقود لازم به موت یا جنون و سفه در مواردی که رشد معتبر است منفسخ می شوند .( ماده 954 قانون مدنی ) ( امید شاه مرادی )

مفهوم فسخ و اقاله در معاملات

توسط فایل املاک

تفاوت فسخ، تفاسخ، انفساخ و اقاله

تفاوت فسخ، تفاسخ، انفساخ و اقاله چیست یکی از سوالات پرتکرار است. در تعداد زیادی از قراردادهای ملکی یک سری اصطلاحات مورد استفاده قرار می گیرد که با داشتن آگاهی از آن‌ها می‌توان اکثر مشکلات خود بعد از قرارداد را حل نمود. گاهی اوقات در یک قرارداد با توجه به توافق بین طرفین و یا شرایطی که برای قرارداد مدنظر قرار گرفته، اصطلاحاتی به کار می رود که در کل قرارداد معنی و مفهوم آن‌ها ذکر نشده است. به همین دلیل بوده که نوشتن یک اصطلاح به جای دیگری در قرارداد به راحتی و آسانی امکان پذیر می باشد. در این صورت بعد از قرارداد به دلیل نداشتن اطلاعات کافی احساس پشیمانی خواهید کرد. پس از ایجاد نمودن یک عقد با خواسته طرفین روش های گوناگونی جهت منقضی شدن عقد از قبیل فسخ، اقاله یا تفاسخ و انفساخ موجود می باشد. فسخ، انفساخ و تفاسخ جزء موارد قانونی محسوب می شود که برای باطل کردن یک قرارداد و پایان انجام تعهدات حاصل از این قرارداد به کار می رود. با وجود اینکه شباهت برخی از این روش ها به هم بسیار زیاد است اما دارای تفاوت هایی هم هستند که آنها را از یکدیگر جدا می نماید. مفهوم اقاله به فسخ از این نظر که عقد را باطل و بی اعتبار می کند شباهت دارد. در ادامه تفاوت فسخ، تفاسخ، انفساخ و اقاله را بررسی می کنیم.

تعریف فسخ

در مطلب تفاوت فسخ، تفاسخ، انفساخ و اقاله بهتر است که تعریفی از فسخ را ارائه دهیم. به برهم زدن یک قرارداد فسخ گفته می شود. قرارداد به دلیل شرط های از پیش ذکر شده در قرارداد ‌ فسخ می شود. امکان یک‌طرفه و یا دوطرفه بودن این فسخ وجود دارد که در اصطلاح به آن شرط فسخ یا خیار فسخ می گویند. برای نمونه شخصی در قرارداد ملک خود شرط می‌کند که اگر فروشنده به مدت 15 روز قادر به پرداخت قیمت تمام ملک نباشد معامله فسخ می گردد. در چنین حالتی رضایت طرف دوم مهم نبوده و فسخ یک‌طرفه صورت می گیرد.

تعریف تفاسخ

یکی دیگر از تعاریفی که باید در مبحث تفاوت فسخ، تفاسخ، انفساخ و اقاله ارائه دهیم تفاسخ است. منظور از تفاسخ همان اقاله می باشد. اگر دو طرف معامله در یک قرارداد راضی باشند قادر است به عنوان یک دلیل جهت برهم زدن معامله به شمار آید. در تفاسخ یک معامله انجام گرفته به شکل درست و قانونی به اتمام می رسد و هنگامی که تفاسخ و یا اقاله انجام می شود کلیه تعهدات قرارداد حذف می شوند. در صورتی که در متن قرارداد شروط خاصی مدنظر قرار نگیرد هر دو طرف می بایست به شکل قبل برای بازگرداندن ملک و ثمن معامله اقدام نمایند. تفاوت فسخ، تفاسخ، انفساخ و اقاله نیز در همین می باشد که انجام فسخ یک‌طرفه بوده و مهم نیست که طرف دیگر راضی باشد. ولی هر دو طرف باید با رضایت یکدیگر به معامله پایان دهند.

تعریف انفساخ

انفساخ در حقیقت به معنای این است که قرارداد خود به خود از بین می رود. در بعضی مواقع امکان دارد حکم قانون باعث رخ دادن چنین اتفاقی شود و گاهی اوقات هم رضایت طرفین و یا شرط های خاصی در چنین اتفاقی نقش دارند. برای نمونه در قرارداد بیان می گردد که در صورت پرداخت نشدن یکی از اقساط ملک فسخ معامله به‌ شکل خود به خودی معامله انجام می شود. اگر این شرط رخ دهد منحل شدن قرارداد بدون رضایت هر دو طرف و به شکل خود به خودی صورت می گیرد.

تفاوت اقاله با انفساخ

در قسمت های قبلی مطلب تفاوت فسخ، تفاسخ، انفساخ و اقاله یک تعریف برای هر کدام از موارد انحلال عقد ارائه دادیم. در این بخش می خواهیم به بررسی تفاوت اقاله با انفساخ بپردازیم. اقاله قرارداد، به عنوان یکی از شیوه های برهم زدن معامله در حقوق به شمار می آید. معنی اقاله رضایت هر دو طرف از بر هم زدن عقد است. شرایط اقاله قرارداد شامل تراضی یا رضایت طرفین، اهلیت آن ها و مشخص بودن مسئله اقاله می شود. محدوده اقاله، بر مفهوم فسخ و اقاله در معاملات اساس انجام شدن یا نشدن تعهدات قراردادی تفاوت دارد. فسخ اثر اجرایی قرارداد، در مقایسه با آینده، یکی از آثار اقاله است. درباره تفاوت این دو می بایست ذکر کرد که امکان اقاله فقط در عقدهای لازم وجود دارد. اما انفساخ در عقدهای لازم و جایز، جاری خواهد بود. عقد لازم، از جمله عقدهایی می باشد که به غیر از موارد معینه، در قانون، هیچ یک از طرفین قادر نیستند آن را فسخ نمایند. ولی در عقد جایز، هر کدام از طرفین، هر وقت که تصمیم بگیرد قادر به فسخ آن خواهند بود. برای نمونه با توجه به ماده 954 قانون مدنی، منفسخ شدن عقد وکالت که یک عقد جایز بوده در صورت فوت یا حجر هر کدام از طرفین عقد، اتفاق می افتد. یا اینکه ماده 387 قانون مدنی، عقد بیع که یک عقد لازم می باشد، در صورت تلف شدن مبیع پیش از تسلیم، بدون تقصیر و اهمال بایع، را تلف منفسخ محسوب می کند.

تفاوت اقاله با فسخ

همانطور که در قسمت های قبل مطلب تفاوت فسخ، تفاسخ، انفساخ و اقاله اشاره کردیم فسخ جزء یکی از روش های انحلال عقد محسوب می شود. منظور از به هم زدن عقد توسط یکی از طرفین آن هم با خواسته خود می باشد. اما اقاله و فسخ چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟عقد لازم، به عقدی اشاره دارد که فقط در موارد معینه، در قانون، هر کدام از طرفین می توانند آن را فسخ کنند. ولی در عقد جایز، هر یک از طرفین در هر زمان توانایی فسخ آن را دارد. قابلیت فسخ و تاثیر فوت و حجر طرفین در عقد یکی از تفاوت های عقد لازم و عقد جایز می باشد. در عقدهای جایز و عقود لازم، فسخ انجام می شود. برای نمونه، با توجه به ماده 1120 قانون مدنی «عقد دائم، با فسخ از بین می رود» و به علاوه ، موارد فسخ نکاح که به طرفین، این اختیار را می دهد تا برای فسخ اقدام نمایند توسط ماده 1122 قانون مدنی ذکر شده است. تفاوت فسخ با اقاله در این می باشد که در اقاله، طرفین با یکدیگر تصمیم می گیرند تا معامله را برهم بزنند ولی در فسخ، به خواسته یک طرف، عقد باطل می شود.

شرایط فسخ قرارداد چیست؟

قطعا تا به حال عنوان قرارداد یا شرایط فسخ قرارداد آن را بسیار شنیده‌اید. تمامی افراد جهت انجام هرگونه دادوستد، معامله‌ و خریدوفروش هرگونه مالی از جمله ملک، اتومبیل و… اقدام به انعقاد قرارداد بین خود می‌نمایند تا تمامی شرایط انجام قرارداد مانند ویژگی‌های مال مورد معامله، زمان و مکان تحویل مال و… در آن ذکر گردد. پس از انعقاد قرارداد، تمامی طرفین آن ملزم به انجام آن می‌باشند. با این وجود خوب است بدانید که مبایعه‌نامه منعقد شده بین طرفین دعوا تحت شرایطی قابل فسخ می‌باشد که در ادامه به شرایط فسخ قرارداد خواهیم پرداخت.

مبایعه‌نامه

با مفهوم عنوان مبایعه‌نامه تا حدودی آشنا شدیم. مبایعه‌نامه یا به عبارتی دیگر بیع نامه یا همان قرارداد بیعی که بین طرفین معامله منعقد می‌گردد، درواقع سندی می‌باشد که جهت معامله و خریدوفروش بین افراد منعقد می‌شود و تمامی شرایط انجام معامله نیز در آن درج می‌گردد.

در ادامه به شرایط تنظیم مبایعه‌نامه خواهیم پرداخت. و سپس به شرایط فسخ قرارداد می پردازیم

شرایط تنظیم قرارداد

یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که جهت تنظیم مبایعه‌نامه باید بدان اشاره کرد، آگاهی از شرایط تنظیم مبایعه‌نامه می‌باشد. چرا که چنانچه مبایعه‌نامه به درستی تنظیم و منعقد نگردد، قطعا در آینده طرفین آن را با مشکلاتی جدی مواجه خواهد کرد. (تنظیم قرار داد لازمه شرایط فسخ قرارداد می باشد)

شرایط تنظیم مبایعه‌نامه به شرح ذیل می‌باشد؛

1. ذکر دقیق مشخصات طرفین معامله از جمله نام و نام خانوادگی، نشانی دقیق محل سکونت، شماره تلفن، نام پدر، کد ملی و…
2. عاقل و بالغ بودن طرفین معامله
3. قصد طرفین برای انجام معامله
4. ذکر مشخصات دقیق مال مورد معامله مطابق با اسناد رسمی
5. ذکر دقیق شرایط فسخ و اقاله معامله
6. آشنایی طرفین قرارداد با قوانین و شرایط معامله
7. درج دقیق بهای مال مورد معامله در قرارداد هم به عدد و هم به حروف
8. درج زمان دقیق پرداخت بهای مورد معامله، تحویل مال مورد معامله و انتقال سند آن به خریدار
9. حضور و امضای دو نفر شاهد عاقل و بالغ
10. تنظیم قرارداد در دو نسخه ضروری است.

شرایط فسخ قرارداد و دلایل آن

همان‌طور که پیش از این نیز اشاره شد، امکان فسخ مبایعه‌نامه تحت شرایطی وجود دارد. در حقوق به فسخ مبایعه‌نامه، خیار فسخ نیز گفته می‌شود که انواع آن عبارتند از؛

• خیار تدلیس
• خیار مجلس
• خیار عیب
• خیار تاخیر ثمن
• خیار تخلف از شرط
• خیار غبن
• خیار تاخیر
• خیار رویت

در ادامه به تفسیر مفهوم هریک از خیارات خواهیم پرداخت.

خیار تدلیس

کلمه تدلیس از نظر لغوی به معنای حقه بازی و فریب کاری می‌باشد. بدین ترتیب همان‌گونه که از نام آن نیز می‌توان دریافت، هرگاه هریک از طرفین معامله با اعمال خود سبب فریب خوردگی طرف دیگر گردد، شخص فریب خورده با اثبات این موضوع اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.

خیار مجلس

تا زمانی که دو طرف معامله در محل انعقاد قرارداد یا توافق حضور داشته و هنوز از یکدیگر جدا نشده‌اند، امکان فسخ قرارداد برای آن‌ها میسر می‌باشد.

خیار عیب

چنانچه پس از معامله مشخص شود که مال مورد معامله، دارای عیبی بوده که از ارزش خود مال یا استفاده از آن کسر می‌گردد، حق فسخ قرارداد وجود خواهد داشت.

خیار تأخیر ثمن

چنانچه خریدار در ظرف سه روز از انجام معامله، نسبت به پرداخت بهای مورد معامله اقدام نکند، امکان فسخ معامله توسط فروشنده میسر می‌باشد.

خیار تخلف از شرط

چنانچه هریک از طرفین در قرارداد قید نمایند که عمل خاصی را انجام داده یا ویژگی خاصی را برای کالا در قرارداد شرط نمایند و پس از آن فرد به انجام شرط عمل نکرده یا مال فاقد ویژگی‌های قید شده باشد، امکان فسخ معامله توسط طرف دیگر وجود خواهد داشت.

خیار غبن

چنانچه یکی از طرفین معامله اصطلاحا اقدام به کلاهبرداری کرده و ضرر و زیان فاحشی را به طرف مقابل وارد آورد، طرف ضرردیده یا به اصطلاح مغبون حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

خیار تاخیر

چنانچه هریک از طرفین معامله در تحویل مال مورد معامله یا پرداخت ثمن تاخیر داشته باشند، طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت.

خیار رویت

چنانچه پس از انجام معامله مشخص گردد، واقعیت مال مورد معامله یا مبلغ پرداختی براساس شرایط و مبلغ توافقی نیست، امکان فسخ معامله توسط هریک از طرفین میسر است.

شرایط مطالبه خسارت قراردادی

شایان ذکر است که اگر قرارداد تنظیم شده بین طرفین به طور صحیح بوده باشد و یکی از طرفین از عدم انجام تعهدات طرف دیگر قرارداد خسارتی به وی وارد شود که این خسارت به طور دقیق ناشی از تخلف به وی بوده باشد، میتواند خسارت آن را مطالبه نماید. البته خوب است بدانید که در هنگام تنظیم قرارداد نیز می توان برای خسارت ناشی از مسئولیت قراردادی، مبلغی را به صورت توافقی تعیین کرده و در قرارداد قید نمود.

مرجع صالح رسیدگی دعوای مطالبه خسارات قراردادی

جهت مرجع صالح رسیدگی قضایی به دعوای مطالبه خسارات قراردادی باید گفت که اگر میزان خسارت تا ۲۰ میلیون تومان باشد، مرجع صالح آن شورای حل اختلاف بوده و چنانچه بیش از این مبلغ باشد، باید به دادگاه مراجعه نمود.

وجه التزام

شاید تا به حال عبارت وجه التزام را شنیده باشید. خوب است بدانید که چنانچه دو شخص با یکدیگر قراردادی را تنظیم نمایند، بالطبع در آن تعهداتی را متعهد می‌شوند. در برخی از این قراردادها بین طرفین توافق می شود که چنانچه یکی از آنها به تعهدات خود عمل نکند، باید مبلغی را به طرف دیگر پرداخت نماید که به این مبلغ وجه التزام گفته می‌شود. در صورت فسخ قرارداد تنظیم شده بین طرفین در صورت وجود شرایط خاص آن می‌توان، وجه التزام را از طرف مقابل دریافت نمود.

تفاوت وجه التزام و خسارات تاخیر تادیه

شاید برایتان سوال پیش آید که با توجه به آنچه گفته شد، فرق وجه التزام با خسارات تاخیر تادیه چه می باشد؟ خوب است بدانید که خسارت تأخیر تأدیه همانطور که از نام آن نیز پیداست، خسارتی است که از بابت دیرکرد پرداخت وجه نقد لازم است که از شخص مضمون عنه یا همان بدهکار به شخص مضمون له یا همان طلبکار پرداخته شود.

تفاوتهایی که بین وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه در قراردادها وجود دارد عبارتند از؛ در تعیین خسارت تأخیر تادیه، لازم است که تغییر فاحش شاخص تورم ثابت شود، اما زمانی که در قرارداد وجه التزام تعیین می‌شود، این شرط لازم به اثبات نیست. خسارت تاخیر تادیه فقط اختصاص به تعهدات پولی از نوع وجه رایج دارد، اما وجه التزام اینگونه نمی باشد. میزان خسارت تاخیر تادیه توسط دادگاه و با توجه به شاخص سالانه تورم مشخص می شود، اما مبلغ وجه التزام با توافق طرفین معین شده و در قرارداد قید می‌شود.

آیا وجه التزام مختص نوع خاصی از قرارداد می‌باشد؟

خیر. وجه التزام اختصاص به نوع خاصی از قرارداد ندارد.

وکیل فسخ یا ابطال قرارداد

همان‌طور که اشاره شد، قرارداد برای هریک از طرفین دعوا لازم‌الاجرا می‌باشد، مگر با رضایت هردو طرف و شرایط قانونی آن که در اینصورت امکان فسخ آن وجود دارد. فسخ مبایعه‌نامه نیز نیازمند طی مراحل و شرایط خاص خود می‌باشد و بدین جهت استفاده از راهنمایی و مشاوه‌های تخصصی یک وکیل خبره و متخصص در این زمینه امری بسیار پسندیده و حتی ضروری به نظر می‌رسد. بدین ترتیب، چنانچه به هر دلیلی قصد برهم زدن معامله و فسخ مبایعه‌نامه منعقد شده را دارید، پیشنهاد ما به شما عزیزان اخذ کمک و راهنمایی از مشاوران و متخصصین در این حیطه می‌باشد.

سخن پایانی…

از همراهی شما خوبان متشکریم. در مفهوم فسخ و اقاله در معاملات این نوشتار به توضیح و تفسیر مفهوم قرارداد و شرایط قانونی فسخ آن پرداخته شد. حال چنانچه در این خصوص با مشکلی مواجه شده و یا پرسشی برایتان مطرح گردید با وکلا و کارشناسان متخصص و متبحر ما در ارتباط باشید.

منظور از خیار فسخ چیست؟

در حقوق به فسخ قرارداد یا مبایعه‌نامه، خیار فسخ گفته می‌شود که انواع مختلفی را شمال می‌شود که در متن این نوشتار مفصلا به آن پرداخته‌ام.

منظور از وجه التزام چیست؟

چنانچه دو شخص با یکدیگر قراردادی را تنظیم نمایند، بالطبع در آن تعهداتی را متعهد می‌شوند. در برخی از این قراردادها بین طرفین توافق می شود که چنانچه یکی از آنها به تعهدات خود عمل نکند، باید مبلغی را به طرف دیگر پرداخت نماید که به این مبلغ وجه التزام گفته می‌شود. در صورت فسخ قرارداد تنظیم شده بین طرفین در صورت وجود شرایط خاص آن می‌توان، وجه التزام را از طرف مقابل دریافت نمود.

مفهوم اقاله‌ی قرارداد – قاسم نجفی بابادی

یکی از اصطلاحاتی که در حقوق قرارداد‌ها رایج است، مفهوم اقاله می‌باشد. اقاله یکی از راه‌های برهم‌زدن قراردادها است که در این نوشتار تلاش خواهیم نمود شما را با آن آشنا کنیم. با ما همراه باشید. اقاله‌ قرارداد

یکی از اصطلاحاتی که در حقوق قرارداد‌ها رایج است، مفهوم اقاله است. برای آشنایی بیش‌تر لازم است در ابتدا با معنای لغوی این واژه آشنا بشویم.

الف. معنای اقاله

اقاله در لغت به معنای مسامحه و نادیده‌‌گرفتن امر یا موضوعی است. به اقاله، تفاسخ نیز گفته می‌شود. معنای اصطلاحی اقاله به معنای لغوی آن نزدیک است. چنانچه طرفین پس از انجام معامله قصد برهم‌زدن آن را داشته باشند و با توافق معامله را بر هم زنند، در اصطلاح به این عمل اقاله یا تفاسخ گویند. ماده‌ی ۲۸۳ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد: «بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی (رضایت دو طرفه) آن را اقاله یا تفاسخ کنند». فرض کنید شخصی مغازه‌ی خود را به دیگری بفروشد ولی پس از چند روز مذاکره با خریدار و جلب رضایت او، هر دو توافق کنند که معامله را بر هم بزنند. به این توافق برای برهم‌زدن معامله که به‌صورت دو طرفه است، اقاله یا تفاسخ می‌گویند.

به‌عبارت‌دیگر، اقاله یعنی برهم‌زدن معامله با اراده‌ی دو طرف معامله و برای اقاله طرفین معامله می‌بایست اراده نمایند آن‌چه را که قبلاً به وجود آمده، از بین برود. درواقع، اقاله یکی از راه‌های خاتمه‌دادن به حیات یک قرارداد است. علت این‌که گفته می‌شود اقاله با توافق دو طرفه این است که هنگامی که عقدی منعقد می‌شود، در صورتی که آن عقد لازم باشد، طرفین بایستی پای‌بند به آن عقد باشند و همانطور که ماده‌ی ۱۸۵ قانون مدنی مقرر کرده «عقد لازم آن است که هیچ‌یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند مگر در موارد معینه». حق فسخ که در این ماده ذکر شده است به این معناست که یکی از طرفین معامله بدون رضایت طرف دیگر و به‌صورت یک‌طرفه حق برهم‌زدن معامله را مفهوم فسخ و اقاله در معاملات دارد البته این حق صرفاً در مواردی است که در قانون مشخص شده است یا در زمان انعقاد عقد، در ضمن قرارداد چنین حقی را برای یک طرف قائل می شوند.

در اقاله، طرفین معامله می‌خواهند همه چیز را به حالت قبل از عقد برگردانند. بنابراین، نمی‌توانند در آن شرط اضافه‌کردن یا کم‌کردن مبیع(آن‌چه که فروخته‌شده) یا ثمن را بگذارند که اگر چنین شرطی بگذارند، هم شرط باطل است و هم اقاله. به‌عنوان مثال، اگر کسی خانه‌ای را به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان خریداری کند و مبلغ ۵۰ میلیون تومان آن را نقداً پرداخت کند و بعد از چند روز هر دو حاضر شوند معامله را اقاله نمایند با این شرط که فروشنده ۵ میلیون تومان را از مفهوم فسخ و اقاله در معاملات ثمن کم نماید والباقی را تحویل دهد ، اصولاً این شرط و اقاله باطل است اما ممکن است با رعایت شرایطی بتوان احراز نمود که طرفین قصد انجام معامله جدیدی را داشته‌اند که در این صورت ممکن است آن معامله صحیح باشد. البته نکته‌ای که بایستی به آن توجه کرد این است که زمانی که طرفین می‌خواهند در خصوص برهم‌زدن عقد توافق کنند، بایستی اهلیت داشته باشند. اهلیت به این معنا است که عاقل و بالغ و رشید باشند.

ب. شروط اقاله

برای این‌که اقاله در قراردادها واقع شود، ارکانی لازم است؛

۱. وجود قرارداد لازم‌الاجرا

همانطور که در تعریف اقاله ذکر شد، اقاله برهم‌زدن عقد پیشین است که این عقد همیشه لازم است. بدین‌معنا که هیچ‌یک از طرفین بدون دلیل، حق مفهوم فسخ و اقاله در معاملات برهم‌زدن معامله را ندارند چرا که برهم‌زدن عقد جایز نیازی به توافق دو طرف نداشته و هر یک از طرفین که عقد از جانب آن‌ها جایز است، می‌تواند عقد را بر هم زند. بنابراین نیازی به توافق با طرف دیگر ندارد. درنتیجه، اقاله زمانی رخ می‌دهد که طرفین یک قرارداد لازم‌الاجرا را منعقد نموده‌اند و سپس با توافق یکدیگر آن را بر هم می‌زنند.

۲. توافق کتبی و شفاهی

رکن دوم اقاله توافق طرفین مبنی بر انحلال عقد پیشین بوده که این توافق در جهت برهم‌زدن عقد سابق، ممکن است کتبی یا شفاهی باشد. علت این‌که شرط خاصی مبنی بر کتبی‌بودن یا وجود تشریفات دیگر برای تحقق اقاله وجود ندارد، ماده ۲۸۵ قانون مدنی است که مقرر می‌دارد: «اقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می‌شود که بر برهم‌زدن عقد دلالت نماید». به‌عبارت‌دیگر، لزوماً نبایستی طرفین معامله با لفظ اعلام دارند که ما این معامله را بر هم زدیم بلکه گاهی اوقات ممکن است عملی انجام دهند که نشان‌دهنده‌ی توافق و رضایت هر دو مبنی بر برهم‌زدن عقد باشد بدون این‌که صراحتاً اعلام کرده باشند.

روش های قانونی فسخ معامله؛ نکات مهم در مورد فسخ معامله

عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را ندارند مگر در مواردی که در آن حق فسخ معامله پیش بینی شده است ولی عقد جایز عقدی است که در آن هر یک از طرفین هر وقت که خواست می‌تواند به صورت یکجانبه و بدون داشتن هر دلیلی عقد منعقد شده را بهم بزند. فسخ مختص عقد لازم است آن هم در صورت وجود خیارات مختص فسخ

دسترسی سریع به عناوین:

فسخ عقد است یا ایقاع؟

فسخ یک عمل حقوقی یک جانبه می باشد که در اصطلاح حقوقی به این عمل حقوقی یکجانبه ایقاع گفته می شود در حقوق اعمال حقوقی به دو دسته تقسیم می گردد که این اعمال یا عقد است و یا ایقاع. همانطور که می دانید عقد یک عمل حقوقی است که در آن اراده دو طرف برای تشکیل ضروری می باشد و عقد صرفاً با اراده یک نفر ایجاد نمی‌شود. ولی ایقاع یک عمل حقوقی یک جانبه است که برای ایجاد شدن نیازی به اراده شخص دیگر ندارد. بنابراین در مواردی که شخص حقوقی فسخ قرارداد را دارد می تواند بدون نیاز به رضایت و اراده طرف مقابل عقد را به صورت یکجانبه فسخ کند.

فسخ مختص عقد لازم است

همانطور که گفته شد اگر عقدی از جمله عقود لازم باشد طرفین آن می توانند آن را فسخ نمایند مگر موارد معینه ای که در قانون تعیین شده است زیرا عقود جایز به فسخ نیازی ندارند و هر زمان می توان آن را بر هم زد. در ادامه مطلب قصد داریم روش های قانونی فسخ معاملات را معرفی نموده و مختصر توضیحی در خصوص آن ارائه دهیم. این مطلب اختصاص به عقود لازم دارد چرا که طرفین به اختیار خود و در هر شرایطی نمی توانند آن را فسخ کنند و مواردی را که می توان عقد لازم را فسخ نمود قانون تعیین نموده است که این موارد محدود هستند.

روش های فسخ قرارداد

عقد لازم را صرفا می توان با توافق طرفین عقد یا با استفاده از خیاراتی که در قانون مدنی پیش‌بینی شده است فسخ نمود و در غیر این صورت امکان فسخ عقد لازم وجود ندارد.

بنابراین روشهای قانونی فسخ قرارداد لازم از دو صورت خارج نیست یا این فسخ با توافق طرفین صورت گرفته است و یا با استفاده از خیارات پیش‌بینی شده در قانون مدنی برای فسخ قرارداد است که اینک به صورت مجزا به توضیح هر یک می پردازیم.

فسخ با توافق طرفین( اقاله)

یکی از راه های منحل شدن عقد، توافق طرفین برای فسخ قرارداد است همانطور که همین اشخاص با اراده خود سبب ایجاد یک عقد شده‌اند به همین صورت با اراده خود می توانند عقد تشکیل شده را منحل کنند. به توافق طرفین برای منحل نمودن عقد، اقاله گفته می شود. اقاله خود یک عقد می باشد که وضعیت جدیدی را ایجاد می کند و اثر آن منحل شدن عقدی است که در ابتدا تشکیل شده بود.پ

در اقاله شرط است که صرفاً شخصی که خود طرف عقد بوده است عقد را اقاله کند و نمی تواند اذن دهد تا شخص دیگری از جانب وی عقد را اقاله کند به همین دلیل است که می گویند اقاله با ایقاع ماذون واقع نمی گردد. مثلاً فرض کنید سعید به موجب عقد بیع خودرو حسن را خریداری می نماید پس از گذشته ۵ ماه سعید و حسن با یکدیگر توافق می نمایند تا عقد بیع واقع شده را اقاله کنند یعنی تصمیم می‌گیرند تا عقد را منحل کنند که این اراده دوجانبه آنها سبب انحلال عقد می‌گردد و مالکیت خودرو به حسن برگشته و مالکیت ثمن و قیمتی را که سعید بابت خرید خودرو به حسن پرداخته بود به سعید باز خواهد گشت چنین عمل حقوقی را اقاله نمودن عقد می گویند.

فسخ معامله با حکم مستقیم قانون

قانونگذار به دلیل جلوگیری از دیدن ضرر توسط یکی از طرفین عقد و همچنین برای احترام به اصل حاکمیت اراده در خصوص خیار شرط مواردی را پیش بینی نموده که اشخاص در آن موارد می‌توانند به صورت یک جانبه عقد منعقد شده را بدون نیاز به توافق طرف دیگر فسخ کنند. به چنین مواردی خیار گفته می‌شود خیارات موجود در قانون مدنی ۱۲ مورد هستند که ۱۰ مورد آن در ماده ۳۹۶ قانون مدنی و دو مورد دیگر به موجب مواد دیگر قانون مدنی پیش بینی شده است. خیار یک نوع حق مالی می‌باشد و اثر آن منحل شدن عقد است.

انواع خیارات

• خیار مجلس: به موجب خیار مجلس، تا زمانی که طرفین مجلس عقد را ترک نکرده اند می‌توانند عقدی را که منعقد بسته اند فسخ کنند. البته لازم به ذکر است که طرفین حتی اگر پس از مجلس عقد همچنان با یکدیگر در حال صحبت کردن در خصوص عقد باشند تا زمانی که صحبت کردن آنها در مورد آثار عقد ادامه دارد خیار مجلس همچنان پابرجاست و هر یک از آنها می تواند عقد را به موجب این خیار فسخ نمایند. به خیار مجلس خیار عدم تفرق نیز گفته می شود.
• خیار حیوان: خیار حیوان زمانی ایجاد می گردد که مورد معامله یا قیمت معامله که مشتری به فروشنده می‌پردازد حیوان باشد که در چنین حالتی هر یک از طرفین که به موجب عقد، مالک حیوان شده است می تواند تا ۳ روز از تاریخ انعقاد عقد، معامله را فسخ کند.
• خیار شرط: همانطور که پیش از این نیز اشاره نمود این طرفین عقد می‌توانند در زمان انعقاد عقد با یکدیگر توافق کنند که هر یک از آنها و یا صرفاً یکی از آنها و یا یک شخص ثالث تا مدت زمان معینی اختیار فسخ معامله را داشته باشد که بر مبنای این خیار تا زمانی که آن مدت منقضی نشده است فرد دارنده خیار یا همان اختیار فسخ معامله می تواند قرارداد منعقد شده را فسخ نماید.
• خیار تاخیر ثمن: خیار تاخیر ثمن زمانی ایجاد می گردد که مورد معامله یک عین خارجی و یا در حکم آن باشد و برای پرداخت ثمن و یا تسلیم مورد معامله بین طرفین قرارداد هیچ مهلت معین قرار داده نشده باشد و سه روز نیز از تاریخ انعقاد عقد بیع بگذرد و در این مدت نه فروشنده مبلغی را به خریدار تسلیم کند و نه مشتری کل ثمن را به فروشنده بپردازد که در این حالت فروشنده مختار است که قرارداد منعقد شده را فسخ کند.
• خیار رؤيت و تخلف وصف: مورد دیگری که به موجب قانون مدنی اشخاص در آن اختیار فسخ معامله را دارند زمانی است که کسی بدون اینکه مالی را دیده باشد با توجه به وصفی که از آن مال شنیده است مال را خریداری کند و پس از دیدن آن مال بفهمد که آن مال دارای اوصاف مذکور نیست در چنین حالتی او حق دارد تا قرارداد را فسخ کند و یا اینکه قرار داد را به همان شکلی که هست قبول نماید.
• خیار غبن: در صورتی که شخصی در معامله ای به دلیل عدم تعادل بین عوضین(چیزی که فروخته شده و چیزی که خریده شده) متحمل ضرر گردد می تواند به دلیل چنین ضرری معامله را فسخ کند و به عبارت دیگر خیار غبن، نتیجه برهم خوردن تعادل اقتصادی عوض و معوض است. برای ایجاد شدن اختیار غبن باید چهار شرط وجود داشته باشد. شرط اول اینکه باید عدم تعادل بین عوضین خیلی زیاد باشد یا به اصطلاح حقوقی غبن ایجاد شده باید فاحش باشد یعنی غبنی که عرف با توجه به شرایط معامله آنرا نامتعارف ببیند. شرط دوم لازم برای ایجاد این خیار این است که شخصی که متضرر شده است نباید به قیمت واقعی علم داشته باشد بنابراین اگر وی خود بداند که کالا را به قیمتی بیشتر از قیمت واقعی آن خریداری کرده است به دلیل چنین علمی نمی‌توان آن را دارای اختیار فسخ معامله دانست. شرط سوم نیز این است که شخص متضرر در موقعیت اضطراری و خاصی نباشد که حتی اگر قیمت قرارداد چیزی بیش از این قیمت بود نیز باز راضی به انعقاد چنین قراردادی می بود. شرط آخر نیز این است که غبن و ضرر باید در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته باشد و غبنی که بعد از قرارداد ایجاد می گردد نمی تواند مستند فسخ قرارداد واقع گردد.
• خیار عیب: در صورتی که موضوع معامله دارای عیب باشد برای طرف مقابل اخیاری به نام خیار عیب ایجاد می شود. منظور از عیب معنای عرفی آن است و موضوعی عیب تلقی می گردد و به طرف مقابل حق فسخ قرارداد را می دهد که عرفاً عیب محسوب شود. زمانی که در یک عقدی خیار عیب وجود دارد شخص دارنده خیار دارای دو اختیار می باشد اختیار اول اختیار فسخ قرارداد است و اختیار دوم اختیار گرفتن ارش می باشد یعنی گرفتن تفاوت قیمت کارشناسی مال صحیح و مال معیوب.

هر عیبی را نمی توان مبنای ایجاد خیار عیب دانست بلکه باید موجب نقص در منفعت و سختی در انتفاع از مال گردد. در صورتی که عیب موجب فقدان منفعت شود در این صورت معامله به دلیل آن که موضوع معامله دارای منفعت عقلایی نیست و مالیت ندارد باطل است. همچنین برای اینکه عیبی سبب ایجاد خیار فسخ کرد باید مخفی باشد. ملاک برای آنکه عیبی مخفی فرض شود، علم و جهل طرف مقابل است یعنی ملاک ما کاملا شخصی است یعنی عیبی مخفی فرض می‌شود که طرف مقابل از آن مطلع نباشد چه عیب واقعا پوشیده شده باشد یا آنکه ظاهرا آشکار باشد اما شخص بدان مطلع نباشد.

موارد سقوط حق فسخ در خیار عیب: در صورتی که به موجب مفهوم فسخ و اقاله در معاملات عقدی، شخص مالک کالای معیوب شود ممکن است در مواردی حق فسخ را که قانونگذار برای او در نظر گرفته از بین برود و او صرفاً بتواند از بابت عیب کالا مطالبه ارش کند و مواردی که حق فسخ فرد را از بین می برد عبارتند از : در صورت تلف شدن مبیع معیوب نزد مشتری، در صورت منتقل کردن کالای مفهوم فسخ و اقاله در معاملات معیوب به شخص دیگر، ایجاد تغییر عرفی در کالا اعم از اینکه این تغییر به فعل مشتری باشد یا به فعل شخص دیگر مثل آرد کردن گندم، ایجاد شدن عیبی مجدد در مبیع مگر اینکه این عیب ناشی از عیب سابق باشد یا اینکه در زمان خیار مختص مشتری باشد.

• خیار تدلیس: خیار تدلیس یعنی که اگر یکی از طرفین قرارداد نسبت به طرف دیگر مرتکب فریب و تدلیس می‌شود طرف مقابل می‌تواند معامله را فسخ کند. در صورتی که تدلیس از جانب شخص ثالث باشد این مورد ایجاد خیار تدلیس نمی‌کند و فقط برای فریب خورده این حق پدید می آید که تحت عنوان ضمان قهری به شخص ثالث رجوع کند و از وی مطالبه خسارت کند ولی اگر شخص ثالث با طرف مقابل تبانی کرده باشد و به دلیل تبانی با طرف مقابل مرتکب تدلیس شود چنین تدلیسی برای طرف دیگر قرارداد اختیار فسخ معامله را ایجاد می کند.
• خیار تبعض صفقه: در صورتی که بخشی از یک عقد صحیح باشد و بخش دیگر آن باطل شود یا اینکه منفسخ شود یا مورد اخذ به شفعه قرار گیرد طرف مقابل که متضرر ضرر می گردد می تواند معامله را نسبت به بقیه موضوع آن نیز که باقی مانده فسخ کند.
• خیار تفلیس: مورد دیگری که به شخص امکان فسخ قرارداد را می دهد خیار تفلیس است. خیار تفلیس زمانی ایجاد می گردد که در یک معامله معوض یعنی معامله ای که دارای ۲ عوض می باشد منعقد گردد، شخصی که کالا به او انتقال یافته است بعد از انعقاد قرارداد ورشکسته گردد و هنوز قیمت قرارداد را پرداخت نکرده باشد چنین معامله ای با حالات مختلفی مواجه خواهد شد که این حالات عبارتند از:
  • در صورتی که ثمن و قیمت معامله یک عین معین باشد معامله قابل فسخ نیست چرا که زمان انعقاد قرارداد فروشنده مالک ثمن آن است و می‌تواند آن را به قبض خود درآورد و فروشنده برای دریافت ثمن در صف غرما وارد نمی گردد و نیاز به فسخ قرارداد نیست.
  • در صورتی که ثمن و قیمت قرارداد کلی در معین یا کلی فی الذمه باشد و ورشکستگی بعد از تعیین مصداق ثمن توسط خریدار رخ دهد باز هم معامله قابل فسخ نیست زیرا به محض تعیین مصداق فروشنده مالک ثمن است و مانند مورد قبلی نیازی به فسخ قرارداد ایجاد نمی‌شود.
  • حالت آخر حالتی است که ثمن کلی در معین یا کلی فی الذمه باشد و هنوز برای آن مصداق تعیین نشده باشد در این حالت فروشنده باید برای دریافت قیمت قرارداد در سقف غرما داخل شود و از همین رو ممکن است برای او خیار فسخ ایجاد شود به این خیار خیار تفلیس می گوییم.

  

  اثر فسخ معامله

  فسخ قرارداد از جانب کسی که حق فسخ دارد منجر به انحلال قرارداد می گردد و از آن پس دیگر قراردادی بین طرفین وجود نخواهد داشت. همانطور که می دانید هر عقدی دارای اثر حقوقی می باشد که این اثر حقوقی از زمان انعقاد قرارداد است تا زمانی که قرارداد به دلیلی منحل می گردد و پس از انحلال دیگر اثر عقد جریان نخواهد یافت.

  بنابر این توضیح باید گفت زمانی که عقدی منعقد می گردد تمامی منافع از آن کسی خواهد بود که به موجب عقد مالک کالا می گردد و زمانی که معامله فسخ می شود منافع منفصل کالا یعنی منافعی که از کالا جدا می باشد و به آن جدا است برای کسی خواهد بود که با فسخ قرارداد مالک کالا خواهد شد. توجه داشته باشید که منافع متصل کالا در هر صورت همراه با مالکیت کالا منتقل می گردد.

  فرق فسخ انفساخ تفاسخ

  • فسخ که برهم زدن یک جانبه عقد و قرارداد است
  • تفاسخ یا اقاله بر هم زدن دوطرفه قرارداد است
  • انفساخ بر هم خوردن خود بخودی قرارداد و بدون اراده طرفین است.

  شرایط فسخ

  شخصی که حق فسخ قرارداد را دارد باید برای فسخ دارای شرایطی باشد و بدون وجود این شرایط و اراده وی تحقق نمی یابد این است که شخص باید قصد وضع نمودن قرارداد را داشته باشد یعنی باید اراده کرده باشد که قرارداد را فسخ کند ضمنا باید رضایت بر فسخ و منحرف کردن قرارداد را داشته باشد.

  همچنین شرط دیگر برای فسخ قرارداد این است که شخص باید اهلیت قانونی داشته باشد بر اساس قانون اشخاصی مثل مجنون صغیر و سفیه فاقد اهلیت هستند که عدم اهلیت مجنون و صغیر غیر ممیز به صورت عام و کلی و مربوط به تمام امور وی است ولی عدم اهلیت صغیر ممیز و سفیه در خصوص امور مالی وی می باشد و فسخ معاملات که از امور مالی است نیازمند اهلیت است بنابراین می توان گفت که اشخاصی که در بالا نام بردیم نمی‌توانند قرارداد را فسخ نمایند.

  مراحل فسخ کردن قرارداد

  فسخ یک عمل یک طرفه است که نیازی به توافق مخاطب قرارداد ندارد.و در صورت وجود شرایط کسی که صاحب حق فسخ است می تواند قرارداد را فسخ کند. اما اگر بعد از فسخ شخص حاضر به برگرداندن مال یا ثمن معامله نشد ابتدا با ارسال اظهارنامه ای فسخ را به اطلاع ایشان برسانید و بعد این کار درخواست تنفیذ فسخ را به دفتر خدمات قضایی برده تا به دادگاه برسد و بعد از حکم دادگاه، قرارداد فسخ می شود.

  برای مطالعه بیشتر و درک جامع تر و جزیی تر این موضوع می توانید به کتاب دعوی فسخ معامله در رویه دادگاه ها به قلم مهدی زینالی از انتشارات چراغ دانش رجوع نمایید.”

  تعریف عقد لازم و جایز

  تعریف عقد لازم و جایز : در قانون عقود تقسیمات مختلف و متعددی دارند که یکی از مهمترین این تقسیمات عقود لازم و جایز می باشند .

  تعریف عقد لازم :

  عقد لازم به عقدی گفته می شود که هیچ یک از طرفین آن عقد یا قرارداد ، حق فسخ یا بر هم زدن آن را ندارند مگر در مواردی که قانون معین کرده باشد . ( ماده 185 قانون مدنی )

  منظور از موارد معین در این ماده صرف نظر از اقاله که قاعده عمومی انحلال قراردادها است ، اشاره به وجود خیارات در عقود لازم است . به فرض مثال پس از انعقاد معامله ای فاش گردد که مبیع معیوب بوده که در این صورت مشتری به استناد خیار عیب حق فسخ معامله را خواهد داشت .

  

  اصل در مفهوم فسخ و اقاله در معاملات عقود و قراردادها لازم بودن آنهاست ، یعنی در قراردادها اشخاص مجاز نیستند به میل خود و به صورت یکطرفه قرارداد را منحل نمایند مگر در مواردی که صریحاً در قانون تجویز شده باشد ؛ این اصل در زبان حقوقی اصاله اللزوم یا اصل لزوم نام دارد . مشاوره با وکیل حقوقی .

  تعریف عقد جایز

  در تعریف عقد لازم و جایز به عقدی گفته می شود که طرفین آن عقد یا قرارداد بتوانند هر زمانی که بخواهند آن را فسخ نمایند ؛ عقدی جایز گفته می شود که قانون صراحتاً این صفت را به آنها داده باشد . یکی از مهمترین عقود جایز وکالت می باشد چرا که قانونگذار به هر یک از وکیل و موکل اجازه بر هم زدن آن را داده است .

  عقود جایز علاوه بر اینکه توسط طرفین قابل فسخ می باشند ، بر خلاف عقود لازم به موت یا جنون و سفه در مواردی که رشد معتبر است منفسخ می شوند .( ماده 954 قانون مدنی ) ( امید شاه مرادی )

  مشاوره با ما :

  جهت کسب اطلاعات بیشتر و اخذ مشاوره با وکیل ملکی و حقوقی با ما تماس بگیرید .